天津房价的渔

授人以鱼,不如授人以渔。

这些年我们普及了太多的“鱼”,有人认同,也有人diss。

与其如此,不如给大家一套“渔”。

---------------------

来,倒带!倒回10年前!

天津楼市是一场赛跑,所有房子都是运动员。

10年间,有人领先,有人崴脚,也有人掉队。

现在需要停一停,复盘这10年的房价涨跌。

因为大环境变了,闭眼买房的时代一去不复返。

必须找到成功规律,避开害人的坑,拒绝交智商税。

特此,淘房推出系列专题《天津十年房价轨迹》。

究竟哪类房子能跑赢大势?哪类房子“打死不能碰”!

-年,天津哪里房价涨幅最高?

可能不少人都会脱口而出——市区。

没错,和平一骑绝尘,10年涨幅%,南开也涨了%。

但意外的是,武清、西青竟然“睥睨众生”,分别涨了%、%。

武清典型靠北漂助力。

西青10年人口大涨75%,全市人口流入量第一。

房价长期看人口,被西青很好的诠释了。

对于“十年房价”,咱们主要分析市区和环城,更有代表性。

在嚼完20斤资料、对比多个楼盘房价之后,终于找到了这些规律……

区板块开发商产品。

这个“鄙视链”至关重要,买房先选区,再选板块,最后看产品。

比如有买房人问:同样总价,买南开宸院,还是买碧桂园云鼎?

让历史告诉你。

年,仁恒海河广场、万通上游国际单价几乎一样。

如今一个涨幅%,另一个涨幅仅有30%。

有人说,仁恒品质好、物业好,肯定涨幅高,那再来看:

年富力城、仁恒河滨花园单价都2万左右,如今涨幅也拉开了差距。

例子还很多。

年天津湾、芥园单价都1.8万,10年后天津湾4.1万,涨幅%,芥园2.5万/平米,涨幅仅有38%。

花园伍座轩、亿城堂庭也如此,房价奔跑了10年,一个涨幅%,另一只有86%,没跑赢大势。

说明什么?

选对区,非常重要,必须放在第一位。

楼市大分化越发严重,马太效应止不住。

从开发商拿地就能看出来,河东、河北几乎底价,南开、西青、河西抢破头。

必须承认,N年后,市内六区都会很优秀。

但别忘了,现在优秀的,以后还会更优秀。

选完区,再选板块。

房子涨价无非两个原因:价格被低估、地段有潜力。

初始价格与板块很重要,产品最后再考虑。

天津10年来涨幅最高的,基本都是安置房,产品不好,房价起点也在“地下室”。

它们涨了多少不重要,关键现在的房价都追上了地段价值。

也给以投资为导向的买房人提个醒:

买板块内最便宜的房子,以后涨幅最大。

今年开始环境变了,所以在选产品之前,要选个靠谱的开发商。

快周转、高杠杆的都不安全。

至少先拿到房子,才有资格谈升值的问题。

房价最贵的,不一定涨幅最高。

年,天津最贵的房子是西康路36号、津塔公寓、泰安道五大院……

现在看涨幅,没几个跑赢大势的。

也就星美御、博轩园及格了,津塔公寓就算没涨,恒生SOHO还跌了……

为什么当年卖那么贵的豪宅,涨幅反而不高呢?不是说稀缺吗?

豪宅都有产品溢价,房价已远超地段价值。

高价豪宅客群太小众,流通率很低。

投资和自住,永远是两条买房逻辑线,不能“既要”。

如果看重涨幅,就不要碰最贵的CEO盘,跑不赢大势。

放之全国而皆准。

年,陆家嘴汤臣一品单价12万,当时张江汤臣豪园多。

现在汤臣一品最贵的单价26万,只是翻倍而已;但张江汤臣豪园已经16万了,翻了20倍。

有人问,南开6万+的房子还有升值空间吗?

能升值多少不好说,但再过10年,它们跑不赢大势。

因为卖的不是升值,而是居住。

改善万万不能忽视城市界面。

融创王府壹号年单价约2.5万,妥妥的豪宅。

如今二手房仅4.3万,最便宜能到3.4万,跑输大势。

产品不好吗?并不,非常好,纯正artdeco风格。

就因为城市界面不好,没形成富人区,旁边还站着还迁房,把房价拖拽了。

曾经的风光,只能变成悬崖边的舞蹈。

当年同样单价的仁恒海河广场,现在都快6万了,平米的大户型能买到0万。

因为产品与板块匹配上了,都是改善。

格调春天,年才1万,现在二手房4.6万,涨幅达%,霸气逆袭。

广开经过更新后,有全新的城市界面,圈层统一。

记住,单盘再豪,也不能成为富人区。

一线豪宅,必须拥有城市界面+自然资源。

宾西路5号最典型,周边二手房才2万多,只有地缘能接受它。

虽然产品好,但所处板块算不上富人区。

水西、新梅江没问题,是环内最大的改善基地,恒强!

太大的户型,也跑不赢大势。

在10年房价涨幅中,有些房子价格很扎眼——便宜。

比如时代奥城、海逸长洲、罗马花园……

豪宅出身,但涨幅不高,而且现在二手房卖不上价。

江胜天鹅湖,那么好的地点,才卖2.7万。

原因是户型太大了。

多平米,只能有钱人能接受,但产品又落伍,社区也旧了,有钱人哪看得上。

有这总价,就去买更新的房子了。

最终演变成大户型的眼泪,想卖出去只能压总价降单价,取悦“中间段”人群。

因为他们实力有限,不能任性,能忍受折旧。

即便是改善,未来涨幅高的,也不是最大的户型,反而是中段的。

统计局数据也能证明:

天津新房涨幅最高的是90平米以下的小户型,二手房涨幅最高的是90-平米的中户型。

中户型的受众广,收益更高,大户型不适合投资。

曾经学区是护身符,以后是未知数。

10年来,涨幅能超过%的,大部分都与学区房有关。

很好理解,重点学区是灵丹妙药、是护身符,粘上房价就能起飞。

特别是有小户型的,简直是王者。

其它规律可以参照,唯独学区这个规律,未来不一定适用。

教育已启动调控。

北京的骨干教师、校长开始轮岗,打击高价,促进公平是大势。

天津不可能无动于衷,只是时间问题。

未来的趋势是:削峰填谷。

还想靠着重点校涨价?共富政策也不答应。

纯公寓真的不涨钱。

好歹也10年了,再烂的房子总能涨点价吧?

诶,唯独纯公寓,就是不涨,可能还得跌点,真是投资界的一股清流。

多个楼盘,涨幅倒数的,大部分都是公寓,“啥也不能”的纯公寓。

中央公馆10年前2.2万,现在2.5万;

喜年广场10年前1.3万,现在1.5万;

塞纳公馆10年前1.69万,现在1.77万,涨了多元……

津塔公寓当年卖3万多啊,勇气十足,现在……还是3万多。

对比和平的犀地,已经从2万涨到了6万。

买纯公寓真是一条血路,赔钱赔到泥里。

任正非说“度过这个冬天不能靠熬”,对于买公寓的人来说,只能“在静默中熬下去”。

在天津,买公寓不是搏涨价,而是看租金回报率。

南开、和平、河西地点好的,还能平衡成本,环城那些彻底就是坑了。

公寓只有两种涨幅能跟上大势:

带学区的。

长的像住宅的居住型公寓。

能落户、能上学,涨幅能达到住宅的一半。

如果倒腾不清楚,最好的办法是不要碰公寓。

有的是住宅可以选,别蹚浑水。

不在城市发展主线上的板块,没希望。

对于住宅来说,10年涨幅低于50%,就叫房价塌陷了。

不看不知道,一看竟然很多,比如下面这些。

华明、东丽湖、八里台、天嘉湖……10年前1万多,现在还是1万多。

天津没有大量外来人口,偏远的新区很难建起来。

10年都没涨起来,以后还能翻出什么浪花?

所以买房一定要回归核心区,聚焦在外环线附近,就俩字:安全。

对于新区,不要相信什么大开发商的带动作用,更不要去赌规划。

看看这轮一线城市的房价。

上海浦东涨60%,虹桥涨50%,嘉定涨40%;金山、奉贤基本没涨。

上海的边缘都不过如此,还能指望咱的边缘有什么希望吗?

学校+地铁+商业=拥抱确定性。

十年,落下帷幕,所有涨跌都在时光里尘埃落定。

别让历史白走,它告诉我们的规律,可以用在下一个十年。

买房不踩坑,是底线。

买房先选区(地缘除外),区板块开发商产品。

房价最贵的,不一定涨幅最高。

改善万万不能忽视城市界面。

太大的户型,也跑不赢大势。

曾经学区是护身符,以后是未知数,需慎重。

纯公寓真的不涨钱,别碰。

不在城市发展主线上的板块,没希望,拥抱确定性。

具体每个区的房价涨幅,哪些房子跑赢大势?哪些房子掉队了?各有什么规律?

《天津十年房价轨迹》系列稿件近期将持续解读,敬请

转载请注明:http://www.abuoumao.com/hyfz/2546.html

网站简介| 发布优势| 服务条款| 隐私保护| 广告合作| 网站地图| 版权申明

当前时间: 冀ICP备19029570号-7