低价就可以为所欲为桥边配套远户型还一

文章为大家介绍了北辰环内新兴的大运河板块，有朋友在后台留言说想看鄙人点评点评上个月瑞景板块新开盘的融创御景宸院，实力宠粉的八阿哥自然是话不多说，直接安排！

一、拿地信息

自年5月21日天房拿下北辰道地块后，瑞景板块近6年间都没有土地出让，直到今年4月17日，融创和阳光城分别拿下号和号地，5月底6月初公示了项目规划，8月下旬融创御景宸院已经开盘。

从纯住宅部分拿地楼面价来看，融创占据一定优势，是底价拿地，阳光城的拿地楼面价单价则高了多块。不过，融创的号地是商服，而阳光城的号地是纯住宅，如此来看有溢价也正常。

二、区域概况及项目实地现状

作为继华苑、太阳城、梅江之后，天津第四个大型居住区，北辰区瑞景板块于2年就被列为城建重点项目，并于同年启动建设。

历经近20年的发展，瑞景板块的各类配套在环城区域可以说位居第一梯队：交通有地铁1号线和20余条公交线路；商业有瑞景商业中心、华润万家、物美超市、横店影视城、四星级酒店、海鲜酒楼、苏宁电器、家具装饰城、健康文化园等；教育有瑞景幼儿园、辰昌路小学、瑞景中、小学、城建学院等；医院医院。

如果说规划配套都要等待兑现，存在不确定性，那么以上说的都是现有配套，不用等，现在就是看得见摸得着的，更靠谱。

具体到今天主要说的融创御景宸院，距离瑞景商业中心、物美超市、地铁1号线瑞景新苑站等距离约1.2公里，医院、医院、瑞景中学、1号线刘园站约1.7-2公里，距离瑞景小学、佳宁道菜市场、1号线佳园里站约0.8-1.1公里。（以上均为直线距离）

八阿哥虽然腿儿到了项目实地，但除了围挡和塔吊，确实拍不到什么……

从塔吊位置可以看出，融创距离东侧的老小区还是蛮近的

从沙盘上看，确实只有一墙之隔

融创与阳光城项目之间的辰通路还未建成，且该条路南侧为光荣道桥，如要驱车前往东南方向，只能先顺外环方向再掉头，有一些不便。八阿哥当时头脑短路忘了拍照，只好取材百度让大家不至于仅靠“脑补”~

至于距离主干道只有多米会不会有噪音和尾气污染？售楼处已在醒目位置把项目周边可能存在的不利因素进行提示，这一点还是很良心的。

前文说的多数为瑞景板块大配套，至于融创项目周边现在有什么配套，不妨来看看。

融创御景宸院东侧的辰盛路可以说是从小区前往瑞景板块主要配套的首选道路，该条道路上多为汽配维修、小型餐饮、KTV和大众浴室等，虽然可以说很“接地气”，但普遍调性不高，无论是项目北侧直线距离较近的瑞顺市场还是佳宁道菜市场，按现有道路来看都有1.2-1.3公里的步行距离，属于开车“不值当”还麻烦，走路又有点累的距离，个人认为骑车是最便捷的方式。

三、销售状况及户型解析

融创御景宸院分为两个地块，居住部分规划了10栋建筑，5栋15-18层到顶的小高层，5栋8-9层到顶的洋房，配建幼儿园和少量社区商业；商业部分位于社区南侧，临光荣道，体量约1.3万㎡。需要注意的是，项目售楼处位于北辰区蓝岸森林底商（为什么融创北辰楼的外展总在这里……），并不在楼盘位置。

项目已于8月21日首开小高层8号楼和洋房7号楼，小高层2梯4户，户型约86、96㎡，单价2-2.1万/㎡；其中86㎡户型最低总价约万出头，96㎡户型最低总价约万出头；洋房1梯2户，主推㎡左右三室，单价2.3万/㎡，最低总价约多万，全部精装修，预计年4月交房。

社区主出入口位于地块西侧的辰通路上，人行出入口和地库出入口分开，绝对保证了人车分流，旁边有部分社区商业，配备了精装入户大堂。楼间距30-40米，小高层出房率76%左右，洋房出房率81%左右。

从售楼处销控板可以看出，首开房源基本上都已售完，卖的还是挺不错的。

从现场客户人数来看，融创御景宸院的热度着实不低，工作日的上午，沙盘前和在样板间参观的客户大约有5-6组。

具体看一下融创御景宸院主打的三个户型：

小高层86平米两室两厅一卫

比较常见的连廊半通透两居室，没有特别的亮点，也没有明显缺点。

小高层95平米三室两厅一卫

同样是比较常见的边户小三室，遗憾的是并没有给主卧做出独立卫浴。

洋房平米三室两厅两卫

洋房平米户型样板间

这个户型是该项目唯一双卫生间的，步入式玄关也可作为一个独立衣帽间，功能性较强，客厅4米面宽也很不错。遗憾也是有的：第一，两个卫生间都没有设计成干湿分离；第二，由于步入式玄关的设计，导致书房门只能在客厅，破坏了电视背景墙的一体感；第三，次卧仅有不足8平米，摆放正常尺寸单人床和小型衣柜或书桌后几乎无法摆放其他家具，可能会感到压抑。

四、周边二手房价格

由下图可以看出，除了对比周边老破小社区之外，融创御景宸院的房价和周边10-15年左右房龄的二手房近似，不过二手房最大的问题是在面积接近的情况下，90多平米只是大两室，对于当下的购房者来说，多一室的功能优势还是有很大吸引力的。

五、值不值得买

对比周边楼盘，融创御景宸院在价格上有一定优势，相信这也是其首开销量不错的主要原因之一；其次，瑞景板块的完善配套也为其加分不少；最后，全盘精装虽然并不算很大优势，但可以一定程度减少交房后装修污染和噪音，这几个因素都提升了它的热度！

但必须承认，御景宸院也确实存在一些缺点，比如并不在板块核心区，到主要配套均有1公里以上的距离，比如南向临桥（虽然有地块的商业阻隔，但毕竟距离太近）驾车出行不便，比如户型设计缺乏新意和亮点（洋房㎡的电视背景墙尤其忍不了），再比如周边现有配套调性不高……

如果在周边工作，或者乘坐1号线通勤，不介意小区与地铁站之间的距离，融创御景宸院确实值得刚改需求的购房者考虑，毕竟同区域同价位找不到真正意义上的竞品。

最后还要再次重申，买房首要考虑的是生活半径，一切不考虑实际居住需求的推荐都是扯淡！

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hyfz/3300.html