严重超纲2万新盘,净想着和市区豪宅抄

争学霸的节奏

01.

上周五，朋友圈被一场产品发布会刷屏了。

原以为转发语会是恢弘、人潮与跌宕。谁知这届观众直接拉出高级词汇，将“首个、超级、巨幕……”敲进编辑框。

如果你也看过“天保·九如品筑”规划，就会明白事实的确如此。

单论供应，这个项目在空港就属特殊存在了。

按规划，5个住宅地块呈U形，环抱着1个教育地块。

关键是，除最北侧一排为9层建筑外，其余皆是最高7层的洋房和叠拼产品。

天保·九如品筑鸟瞰效果图

明眼人马上反应到“低容积率”——不错，天保·九如品筑所有地块容积率都框定在1.3-1.5之间。

什么概念？1.5已很适合做洋房社区了，1.3便可以继续“排低”，拿出形态升级、体验颠覆的叠拼产品。

因而所谓供应特殊，这将是空港首个真正意义上的全洋房墅质低密社区。

从根本上讲，其取决于整个空港二期的基因优势——相对一期更加低密的土地规划质素，严格控制多片区容积率为1.0-1.5，甚至还规划有小于1.0的多宗土地。

空港二期城市设计总平面图

借此来看空港二期，“一脉、一环、双城、双轴，一心、三区”的空间结构，以及“理水、营城、兴街、惠民”的营造理念……

这些均是“国际社区”定位下，之于“生态宜居样本”更具框架性的概念诠释，也是相较空港一期在产城融合方面的继续进化。

面对二期总平图，东道主天保基建的选址，就显得相当讲究了。

天保·九如品筑正处在空港二期西北角，紧邻一期成熟居住区，是更易拉取成熟生活资源的位置。

继续拉近镜头。

住宅组团西侧规划为贝赛思国际学校和大型城市公园；而“中心”地块也确定将建设“天津逸阳空港小学”，同时有幼儿园和公园规划。

项目紧邻教育生态资源

在空港一期置业成交中，教育品牌占据着很大权重。天保基建的代表作“意境兰庭”项目，便是守着天津市第一中学滨海学校和空港实验小学来做项目。

而天保·九如品筑像是在复制前者核心逻辑，同样抱紧二期既有两大重量级教育配套。加之目前两所学校均已开工，建设者还是天保基建，被优先兑现是很明朗的预期。

02.

外部资源的优化虽带出多几分惊喜，可都还和空港向上改善的节奏相当，不难想象。

但天保·九如品筑本身的开发基调，却极大出乎意料。这么说，一点都不夸张。

初识项目，始于颜值。

洋房建筑，首层将以石材包裹，向上通体覆盖陶板（部分地块为保温装饰一体板），并以铝板窗套间或，挑檐压势。

叠拼外檐，则全部干挂陶板，同以铝板窗套和挑檐作以立面调和。

洋房建筑效果图

有没有发现，所有建筑基本没用涂料，反而采用了类似公建的干挂幕墙体系，被“高贵”用材全副武装。

石材不必多说，即使稍有应用也会被各项目拿来标榜品质。铝板这两年也越来越多出现在高端项目中。

而陶板，天津还只有个别项目使用，在全国也算是上乘用材。

其一向被用在艺术馆建造中，比如葡萄牙MAAT博物馆。成本最低也要元/平米，是普通真石漆的3倍以上。

叠拼建筑效果图

可以这么说，整个天津敢以“真金白银”全包建筑立面的项目本就极少。

尤其还是洋房和叠拼这类更高产品形态，能够在立面用材上同步砸实高端定位者，天津市场恐怕只剩下些“凤毛麟角”。

比如，融创梅江壹号院的洋房、格调初晴的叠拼、海河金茂府的洋房。

说得再直白点，一个预计2万元+/平米的项目，单论立面已够到了5万+豪宅的“穿衣标准”。

03.

立面抢眼，但使其更出俏的，还要归于超大窗墙比。

据悉，天保·九如品筑所有户型，客厅均为无切割的整块玻璃落地窗。且南向卧室配备了全飘窗设计，最大观景视角可达度，打造超级环幕体验。

其中，最大一面客厅落地窗，长宽达到4.7米*2.6米。

如果将它铺平，面积甚至要大于普通户型的一间卧室。

洋房建筑效果图

今年起，天津建筑规划挣开枷锁，产品首要突破口就是外立面，而大窗墙比、大落地窗无异于住宅品质进化的标签。

但，就“窗”一事，天保还留有后招。

全项目采用了系统窗。

其成本要远超普通窗户的3倍，自然在隔音、保温等方面性能出色。

天津使用“同款”者的名单更显凡学，海河金茂府、中冶德贤华府、金地阅千峯……皆是市区核心区的代表性豪宅。

叠拼建筑效果图

不难意会到一个事实，天保·九如品筑虽身在空港，但产品规划的多个层面对标的都不是区域内，而全部都是全市豪宅阵营。

颇具典型的例子，还有户型。

洋房产品规划了建面约95-平米三-四室户型，3开间起步，最大可至5.5开间。

南向面宽则从9.8米起，到建面约平米1梯1户产品时，最大面宽已达21米。与其成套出现的则是，7.5米豪华宽厅、近乎与厅同宽的落地窗、卧室°转角窗……

建面约平米洋房户型图

来对比一组数据，融创梅江壹号院建面约平米洋房户型，整体面宽约20.25米；龙湖天曜建面约平米小高层，整体面宽约19.3米。可见，其与全市公认豪宅项目又来到了同一量级。

这种“放尺”，不止于面宽，更存在于三维空间内。

项目建面约平米以上洋房，层高都能达到3.15米，叠拼更实现了3.5米的单层层高。很明显这是一种“成本换舒适”的做法，以此成全室内空间，达成接近公建级的高敞明亮。

再来即是建面约、平米叠拼产品。

建面约平米叠拼叠下首层户型图

建面约平米叠拼叠下二层户型图

兼有大平层开间尺度和墅式立体生活，本来就是被报以价值高看的产品形态。

而天保更进一步地在关键部位打造优秀指标，比如超8米宽厅、大比例挑空、首层院落入户等，以求将有天有地的居住体验放到更大……

04.

对标城市塔尖标准的故事，到这还没结束。

按照天保·九如品筑此次亮出的配置清单，其部分户型为精装交付，更将打造12大科技系统。

如同发布会上所讲——这将是天保在空港国际社区打造的首个绿色、健康、智慧科技的高端住区。

具体来看，许多科技住宅的热门配置都被悉数勾选——诸如24小时置换新风、防霾防PM2.5除尘、全屋净水、太阳能热水等。

但与这些摆在“明面”上的科技照料相比，项目还将优化触角延伸到建筑内部更隐蔽的位置。

比如：配备西向外檐遮阳系统，炎热的夏天可以阻挡西晒；

在建筑中增加隔音楼板，电梯位置远离卧室，管道壁进行降噪处理，同层排水等，从源头降低噪音影响；

屋顶设置架空隔热层，解决顶层夏季闷热问题……

这些看似细碎的“小动作”，实则却在真切抚平居住中的小痛点。我们也始终认为，所有高级形态的居住附属品，最动人的意义仍来自于最质朴的人性化。

这一点，在“智能社区”模块，或许体现得更加淋漓尽致。

智慧出行系统示意图

仅以“智慧出行系统”带来的体贴与安全举例：

出入口门禁与消防系统联动，发生消防报警时，门禁自动解除；

地下车库设VIP车位，当有非该车位业主车辆停放时，将语音提示并传至消控室发出警报；

停车场采用雷达探测方式，满足防砸车功能；

外来车辆可智能预约登记，无接触式进入；

单元门口机可实现呼梯联动……

智慧生活服务平台示意图

诸如此类的系统化模块，一方面以更集成的方式与居住者需求联动，以科技武装改善生活整体轮廓；

另一方面也在针对生活状态及关键场景做前置思考，主动生产预案，熨帖日常中看似微小和细碎的痛点。

后记：

对空港来讲，天保·九如品筑更似一道“超纲题”。

首个全洋房墅质低密社区、精贵等身的罕有立面、超级面宽搭配大面积系统窗、凭借智慧科技专注人性化细节和隐蔽区域的深攻营建，包括介于篇幅尚未展开的园林和精装……

这些都强势“破开”了空港固有开发格局，形成不容置喙的居住标杆力和产品话语权。

如此价值角色，很大程度也已“超出”一家开发商竞争区域市场、仅为去化的销售逻辑，反而更像是在雕琢一件城市作品。

不得不说，天保·九如品筑这份沉甸甸的规划，之于空港二期的起步基调可一点都不低。

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