诶,今年天津楼市,是个

年，在天津买房，怎么选板块？

先说结论。

全市个板块，只有10%具备长期价值，尽量选在其中。

以前看不清楚，觉得哪哪都好。

但年，所有板块经历了一场逆行情压力测试。

谁是学渣，谁是学霸，见分晓。

天津人口稳定、经济稳定、每年的买房需求稳定。

所以，年的表现，就是它们的“终极宿命”。

年买房，照着“考试成绩”去选板块即可。

年，全市成交11.5万套新房。

成交量前20名的板块，共6万套，占全市52%。

吃了一半的份额，绝对是楼市骨干。

别看这20个学生考试成绩都不错，但学习方法可不一样。

有的是真学霸，知识扎实；有的是黑马，一直努力终于爆发；有的是靠作弊……

需要再次“大浪淘沙”。

不慌不忙的老学霸

TOP3：生态城、海教园、精武镇。

从年初稳到年底，还得说是底子好，风吹雨打都不怕。

不过，生态城用了“人海战术”，45个盘同时在售，不得第一说不过去。

起步区哑火，中部片区靠南开学校，临海新城属于“退而求其次”，北部片区靠低价。

和平学区新政是海教园的助攻，成交套数比年涨21%。

精武镇量价双稳，给点优惠立马就起量。

小宇宙爆发

全村儿的希望：中心商务区、新梅江。

中心商务区成交套数涨了93%，新梅江涨了%，几乎都翻番。

最重要的，成交均价很稳，新梅江高达3.8万/平米，坐稳改善重地。

不靠以价换量，而靠“努力学习”。

地位价值凸显+产品供给侧诱惑=改善需求买单。

至此，天津成交头部阵营，不再是刚需的天下。

（徐主编的代言，真不是盖的）

作弊被查到

大张庄、黄庄，完全靠以价换量杀入前20名。

平均降幅达11%、12%，个别楼盘最高达30%。

黄庄的地王终于绷不住了，洋房降到1.2万/平米；

大张庄受高考新政影响，下半年开始跳水，最低出现6字头。

价值不够，价格来凑。

有人上位，有人沉沦

板块开始轮动，年TOP10与年相比：

中心商务区、新梅江上位，南湖、武清商务区、团泊西消失。

南湖被通武廊闪了腰，年仅成交套，腰斩。

凭运气挣来的成交量，又凭实力亏掉。

武清商务区被黄庄抢了量，掉了42%，内卷很厉害。

团泊西主要因为供应少，年6个盘在售，年底就只剩2个。

区域市场是“别人家的孩子”

远郊四大城，不可小觑。

宝坻城南、静海城区、桥北新区、蓟州新城，走出独立行情。

城镇化还未结束，地缘买房热情不减。

尤其静海老城，第二批卖地竟然摇号，第三批又卖一块。

明显验证城市发展规律：新区做改善，潜力取代老城。

隐藏的学渣

大张庄、京津新城、团泊东，成交量较高，都是上半年突击的。

只卖给新天津人落户的板块，被高考“三年学籍”暴击。

京津新城11月成交量比4月跌掉了9成。

后期无人接盘，本地人也不买，丧失流通性。

看完成绩单，可以做总结了。

年，究竟要怎么选？

寻找共识板块！

新梅江、中心商务区、海教园、大学城（华苑西+宾水西）、津滨大道、生态城中部片区、滨海西站、团泊西、华苑高新区、空港一期。

天津楼市动能不足，无法指望板块短期涨很多。

必须看长期，谁有核心竞争力，谁才能成长。

衡量核心竞争力的4个维度：不可替代性、建设性、成交量、去化周期。

这几个板块，基本都具备。

年竞争激烈，成交量还能涨，证明有能力抢份额，有韧性。

华苑高新区、新梅江、空港一期、中心商务区，成交量都涨80%以上。（团泊西、生态城中部因为供应减少）

没有量，就没有价。

但价格，就等于价值吗？

在真正的楼市中，价格=价值+情绪。

情绪，某种程度上，就是共识。

一定要选能达成共识的板块，不要做逆行者，一点也不美。

共识最终反映到量上，量再去影响价格，良性循环。

新梅江和海教园，必须警惕，去化周期仅有一年半。

新梅江年成交量翻番，从15万平米涨到32万平米，从而带动河西成为市区销冠。

海教园成交量连涨3年，年达到48万平米。

年，楼市进入修复期，新梅江和海教园的价格一定最先修复。

年，是板块大考。

楼市没有动能，带来板块分化。

经此一役，板块从“二八定律”几乎变为“一九定律”。

年，天津楼市板块呈“π”型。

有的横盘，有的向下，有的反弹。

记住选房顺序：时机板块开发商产品。

选板块，就是选赛道。

天津不存在洼地，也不存在捡漏，你看到所有价格回调，都有它的合理性。

城市在扩张，但价值在收缩，守住那10%。

宁愿不买，不要买错！

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