这篇文章,能让你躲开天津流通性差的房子

买房两个“怕”。

第一，怕买贵了；

第二，怕以后流通率差，卖不出去。

前者只能交给“时机”来解决。

但后者，能掌握在自己手里。

面积段选对了，以后畅通无阻；选错了，只能瞪眼干着急。

那怎么才能选对呢？

这是一篇实操性极强的文章，总结了天津近50个板块的新房成交结构。

建议“对号入座”并收藏，绕过未来流通率差的房子。

先来看两个二手房小区的成交，你会有更深感触。

第一个，南开的仁恒海河广场。

平米的户型，成交单价5万9；

平米的户型，成交单价7万；

但是，51平米的户型，成交单价只有5万。

小面积与大面积单价竟然差了1万，甚至2万。

当年卖新房时，可没差这么多吧！

第二个，团泊东的富力新城。

76平米户型，成交单价；

平米户型，成交单价。

小户型能比大户型单价贵出近20%。

当年卖新房时，也没差这么多吧！

你说天津到底是大户型好卖？还是小户型好卖？

不能一概而论，要看一个最最最重要的指标：

板块基本面！

这是两个极端案例，一个是高端改善，另一个是24K刚需。

但房价的逻辑是一致的。

户型面积以及总价，必须符合板块基本面。

实际上，也是购买力与板块定位相匹配。

这才是房产保值、流通的关键所在。

怎么确定板块基本面？

市场之手已经自动筛选。

现在新房卖得好的总价段，都符合基本面。

卖不动的，要么高于基本面，要么低于基本面。

我们用近一年的签约价格，筛选出重点板块成交量最高的总价段。

这就是板块所对应的——基本面。

河西、南开，是一个梯队。

新梅江的基本面，-万。

主流面积段，-平米。

天空之镜，平米卖的最好，去年成交套。

平米和平米的“两端”，流速都低。

低于万，更看重学区；高于万，属于有老钱的人，更认可传统好地段。

陈塘的基本面，-万。

卖学区的板块，门槛价最走量，总价天花板较低。

中交融成卖得好的，也是万以内的。

1、2月，89、平米分别签约61、35套。

体北这种老城区，又没有过硬的教育，就应该做大户型改善，高单价对应大面积。

果然，体北鲁能公馆81平米流速很低，“跌破”基本面。

开盘3年才卖了82套，单价也降到4万9，其它大户型都能在5万以上。

南开基本面分化更明显。

学府、六马路板块，也就是“南开F4”（金地阅千峯、旭辉铂悦公望、铂悦融御，绿城凤起悦鸣）的所在。

基本面都在万以上，触及千万也没问题，核心地段卖豪宅。

天拖属于普通改善，基本面-万。

天保上城观景99、、的成交量最高。

招商江山玺产品力、品牌都很硬，但面积门槛确实偏大。

将河东、河北、红桥，归为一个梯队。

这三个区，总价超过万，都很难走量。

边缘板块基本面，不能超万。

河东津滨大道，基本面-万。

万欣城、格调步庭，卖得好的集中在90-平米。

普通改善板块，很难承载万以上的高总价。

所以，大华清水湾卖得最好的，是90、、平米，去年成交套。

平米的流速很低，只成交24套。

太阳城，基本面-万。

客群是刚需、刚改，万以上的改善，能有更多选择。

河北也一样。

边缘板块建昌道，基本面-万。

花语津郡卖得好的，只有88、99两个户型。

红桥的边缘板块双环邨，基本面-万。

超过万，需求就被分流。

为什么九和府93平米能买到1万9，但平米反而卖到1万7？

因为基本面在这摆着了，购买力决定价格。

有3个板块，基本面能拔到万以上：

老工大、铃铛阁、南运河。

上实仰山、中海云麓公馆、惠灵顿，购买力能扩散到南开、和平。

反而低总价的小户型，流速慢、单价低。

去年，云麓公馆96平米成交96套，但平米能成交套。

但也不是越大越有市场，平米的只成交14套。

因为万也超过铃铛阁的基本面，在南开、河西都有的选。

上实仰山，、平米是成交主力，今年前两个月成交50套。

但平米的，只成交4套。

虽然老工大是改善板块，可万也超出了基本面。

环城同理，举几个例子说。

金钟街，刚需板块，户型越小卖的越好。

基本面万以内。

万悦城76平米的，今年1、2月签约85套，

84、94平米的都只签约20多套，平米的只签约3套。

花语尚东也一样。

89、95平米的能签约套，平米的俩月才签约8套。

你说买个大面积的住好不好？住起来很爽，但以后流通率很差。

宾水西，刚改板块，基本面-万。

保利和光尘樾只有中间段卖的好。

76平米的两室卖不动，剩下一大堆。

平米的大三室也卖不动。

百平米左右的三室，才是主流，甚至89、平米的都售罄了。

瑞景，基本面不能超万。

为啥？超过万，就直接红桥九和府了。

板块里的平米的大洋房，流通率会很弱。

以上只是举例说明。

每个板块都有自己的基本面。

新房是这样，以后二手房也如此。

房价不是成本决定，而是需求决定。

简单说——

刚需盘不要选平米以上的；改善盘也尽量不选平米以下的。

天津是单中心城市，板块之间有“岛链”，讲究房价梯度。

总价段低于基本面，可以进入下一个梯度，房价更占优势；

总价段高于基本面，可以进入上一个梯度，地段更占优势。

符合基本面，也就意味着是主流购买力。

从社会学来说，这就是在抢地盘。

你手里的筹码不匹配，抢不到，就要被踢出局。

想入局，就要用降价来“取悦”基本面。

也就是说，流通性太差，会带来房价折损。

买房必须找准定位。

宁当大池塘里的小鱼，不做小池塘里的大鱼。

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