天津,大户型和小户型的价差是门大学问

地段是外套，户型是内衣，舒不舒服只有穿的人知道。

站在买房人角度，选户型就是“看菜吃饭”。理想当然是越大越好，但现实太骨感，经济能力承受不起。

只好“矮子里挑将军”，在预算范围内选个住着相对舒适的。

从开发商的角度，需求决定原料。

小户型需求多，出货快，自然引得开发商都往这块蛋糕里扎。

事实也证明，小户型整体是比大户型“出彩”。

不过，也要因板块而异。

南站

南站“吃”的是北漂。板块约一半的成交来自以北漂为主的外地人。

所以南站卖的最好的是小户型。

津门正荣府凭借着80平米洋房这一稀缺品，一入市就登上了整个张家窝区域成交排行榜榜首，仅次于金地藝墅家，位居西青区第二。

之后排名出现下滑也是因为80平米小户型卖完了。

最小户型被提高到了95平米，该户型也接棒成了项目的热销款。

成交数据显示，该项目11月份签约70套，其中95平米成交占比约达47%。

更有意思的是，95平米签约均价也是最贵的，每平米比平米户型贵出多。

▲津门正荣府年11月成交面积段分布

小编还听说，项目小户型要涨价，大户型要降价。

招商公园卖的最多最贵的也是小户型。

今年前11月，招商公园成交的套房源中，约43%的成交份额都出自87平米的最小户型。

而平米户型成交占比仅约达11%。

成交均价则与面积成反比，按户型大小，从元/平米一路递减到元/平米。

由此不难看出，南站就是一个刚需板块，小户型比大户型受宠。

空港

空港则是一个改善板块。

有两点可以证明：

一，有别于南站，空港是户型越大，单价越高。

1-11月板块成交数据显示，80平米以下户型，成交均价为元/平米；

80-90平米户型，成交均价为元/平米……

-平米户型，成交均价为元/平米！

二，主推小户型的新城长风雅著，卖不过户型偏大的金地悦城大境。

新城长风雅著从9月份开盘到11月底一共签约了72套，月均24套。

而金地悦城大境的月均成交得在40套以上，高的时候七八十套，甚至上百套。

不仅如此，金地悦城大境还比新城长风雅著卖的贵。

由此可见，空港针对的客群并不是刚需，而是改善。

改善客户要的是品质，对价格没那么敏感。刚需才会能省一分是一分。

话说，真正的刚需也不会去空港。毕竟一路之隔的华明可比空港便宜多了。

所以刚需去华明，改善才会买空港。

而对于改善客户来说，做小户型显然就不合适了。

这里需要明确一下，空港一期是改善，但空港二期还很刚。

辛庄

之前我们说过，美的云熙府定位的是改善，项目近7成的成交都集中在90-平米户型。

而90平米以下的小户型成交占比仅四分之一。

同时它也是大户型卖的更贵。

90平米以下户型成交均价1万8多，而平米以上户型成交均价高达2万3。

除了地段、产品的差异外，这也是天津悦府卖不过美的云熙府的原因之一。

其实，原本天津悦府距离市区更近，可以先收割一波市区外溢。

但就是因为项目主推小户型，即使价格便宜，也难入改善的法眼。

从天津悦府成交数据来看，该项目同样是大户型卖得比小户型贵。

小户型成交均价不到1万6，大户型成交均价已超1万8。

两者相差了0多。

新梅江

新梅江也是改善胚子。

辛庄靠的是小海地，新梅江则吃老梅江。

老梅江住的可都是有钱的主儿，号称天津富人区。而对于富人来说，已经住够了小房子，再买房肯定想要大房子。

居住空间改善是他们最起码的需求。

按此逻辑，新梅江做小户型显然不明智。

成交数据也显示，今年1-11月，新梅江90平米以下成交仅套，而平米以上户型成交高达套。

尤其是-平米和-平米面积段，成交套数分别为套、套。

新立

别看新立板块发展年头不长，但其实这个板块也带改字。

融信金地澜悦之所以卖得好，就是因为户型偏大。

该项目约77%的成交都在平米以上，平米以下户型11个月只卖出53套。

而且户型越大，单价越贵。

91平米，成交均价元/平米，平米，成交均价元/平米，平米，成交均价元/平米。

海教园

海教园是天津少有的能跳脱房价梯度的板块。

凭借着教育这一杀手锏，硬生生在南部片区内筑起了一座“孤岛”。房价比周边的辛庄、咸水沽等都高。

也正因此，赢得了改善客户的认可。

海教园虽不是市区改善的菜，但却是整个津南的“宇宙中心”。

改善客户要的就是那份“高高在上”。

成交数据也显示，截至11月，今年海教园平米以上户型共计成交套，约占整个板块成交总量的59%。

90平米以下户型成交占比仅38%。

成交均价也是按户型面积依次递增。

70-80平米，元/平米；-平米，元/平米；-平米，元/平米……

最贵的是平米以上户型，成交均价元/平米！

从这一点就可看出，海教园是一个偏改善的板块。

或许有人会说，海教园风头正盛的是小户型，尤其南组团三个项目，比户型小、比总价低，一个赛一个。

这是因为它有学区光环。

就像和平区面积越小越香。几平米的拆间单价都能卖到十多万。

但你能说和平是刚需板块吗？

海教园亦是同理。

结论来了！

综上可见，户型并不是越小越好，也要具体板块具体分析。

刚需板块做小户型，没毛病。

毕竟小户型就意味着总价低，降不了单价降总价，也是迎合刚需的好法子。

但是，带改字的板块做小户型反而不吃香。

刚需做小，改善做大，才是明智之举。

需要注意的是，改善板块也有区别。

有的板块天生就有改善因子，比如新梅江，底子好，规划大，还有改善需求支撑。

有的板块则是从刚需慢慢发展成改善的，比如中北镇核心区、生态城起步区等。

那如何判断这个板块是刚需还是改善呢？

两个方法：

①看大户型卖的好还是小户型卖的好。

②看小户型单价贵还是大户型单价贵。

有学区概念的另算。

正常来说，刚需板块或楼盘，户型越小单价越贵，改善反之，大户型比小户型售价贵。

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