一文搞懂户型面积学问,哪类产品价格扛

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买房的四个逻辑:时机,板块,楼盘,户型。今天来聊聊户型“面积段”的学问:老破小是多小?大平层有多大?89㎡和91㎡户型差别在哪儿?买哪种户型未来能抗价?话不多说,开工!1、老破小有多“小”?天津“老破小”实力有多强?贝壳上半年统计数据显示,50㎡以下一室户型,占比29%,50㎡—70㎡面积段占比26%,二者联手,妥妥霸占二手房市场半壁江山。这也说明了,这类户型超强流通性,有人肯接手,价格自然也能抗。不过,所谓老破小,它的“面积段”究竟划在哪里?50㎡?60㎡?70㎡?依据市场经验:二手房市场,“老破小”的小,特指60㎡以下的房子!超过这个面积,就算“老破大”,流通性大幅降低。别争,争就是你对!不过在新房领域,这个“小”可能就需要重新定义了,按照需求定位,90㎡以下刚需户型,为小户型;90㎡-㎡户型,购买人群涉及刚需刚改,为中等户型;㎡以上,称之为大户型。再往细了怎么划分,来个表格帮大家梳理下。说完了小,再来明确一下“大”。2、多大能叫“大平层”?很多新房都喜欢说自己是“大平层”,到底多大才是大平层?记得前不久《三十而已》顾佳的家吗?无廊柱客厅搭配落地窗,厨房与餐厅之间有个中岛,超长餐厅,一半吃饭聚餐,一半摆放风水局......这才是大平层该有的样子。约定俗成:总面积㎡以上,生活功能区完善的住宅,才能称为大平层。两个关键词:㎡以上,生活功能区完善按照这个定义,天津符合条件的大平层只有两个:津湾天玺和融创梅江壹号院。除了面积段大小,还有两个概念也普及一下。3、89㎡VS91㎡怎么选?选89㎡的朋友都是懂行的。按照现行契税征收标准,90㎡及以下(含90㎡)普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税1%,90㎡以上契税1.5%。到底要不要为了一平米多缴税款,您自己算!4、公产房建筑面积怎么合算?公产房我们常见的是计租面积,但计租面积和建筑面积,其实是两码事。高层和多层成套住房建筑面积,按计租面积乘以1.3计算;平房和非成套住房建筑面积,按计租面积乘以1.15计算。最后,回答一个大家最关心的问题:哪个面积段的户型扛得住,涨得多?这个问题深挖一下,核心点就是:将来卖房时,谁来接手?从这个角度说,选择主流面积段户型,准没错!每个城市人口结构不同,所以主力户型面积段也不一样。例如,深圳这类年轻人流入多,富人也相对集中的城市,小户型和高端住宅就更有市场;上海云集了大量中产,中等户型就占据市场主导。天津呢?目前来看,外来人口落户,当地改善是两大主流。市区、小户型、低总价,这类产品目标指向性就非常明确了——落户,如果叠加上学区,那就是妥妥的“硬通货”。改善市场更青睐哪种产品?房产研究院买房人调查结果显示,当下改善需求占比近六成,这部分客群最喜欢的居住面积是㎡—㎡。这部分需求正在缓慢释放。数据显示,年第一季度至第三季度,三室成交占比达65.5%,超过一半成交量。但落到各个区域,具体成交面积段有所不同:市内六区以㎡以上三室为住,环城三室则集中在80㎡-90㎡。为什么会这样?归根结底还要回归到预算上。以南开区为例,南开府大户型卖的好,84㎡小户型反而不走量;南开也是㎡户型最为抢手,早早就售罄了;保利云禧8月份签约15套,其中10套㎡,88㎡只卖了3套......原因不难理解,刚改更多依托“卖一买一”,尤其是地缘性较强的群体,一套50㎡左右的老破小,价格大约在万—万左右。按照首套来算,刚好可以够到总房款约万的新房。置换到新房市场,以南开区40元/㎡左右的均价,刚好是一套㎡左右的三室。最后,上个结论,能抗住,涨得快的户型怎么选:市区二手房选60㎡以下小户型,兼具学区属性最佳;新房选㎡以上“白领三室”户型;环城新房80㎡-90㎡三室,最好挨着地铁。买房这件事,未必能踩准时机,板块选择也受生活半径限制,楼盘选到最后都差不多,不妨考虑一下户型面积段。跟着“市场潜在需求”买,将来卖房时,一样有机会跑赢。

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