现在,天津的有钱人,得做决定了

五一天津楼市，小小打了下鸡血。

有人说“我怎么没感觉到？我去的几个售楼处都没人……都是一天的群演吧……”

当然，如果大家体感一致，这市场就摁不住了。

燃起小火苗的，基本是改善盘。

你得相信，这个社会，真正的有产者和富有的人，不会在网络上轻易发声。

要不怎么会有“闷声发大财”这四个字。

你看到的吐槽，都是一个个无处安放的情绪。

蚂蚱不知有冬，夏虫不可言冰，这是“幸存者偏见”，也是“认知差异”。

说一个严肃的问题——

天津楼市的改善盘，可以买了，是时候进场了。

如果你是24K纯刚需，或者预算万以内，这篇文章duck不必看了。

不绕圈子，直接上干货。

4个原因，告诉你为什么改善盘不用再等。

第1个原因：供应端“没货”。

既然是改善，要么市区，要么环城靠近市区的核心板块。

位置好选，房子不好选，因为选择余地太小。

源头来自土地，从去年第三批开始，天津就没怎么卖地。

特别是市区，去年第三批和今年第一批，无一宗地出让。

目前，还没入市的新地块，就剩绿城凤起悦鸣了。

今年第二批土地出让，得等7月，最快入市也要年底，慢点就明年见。

也就是说，今年想在市区买改善盘，就眼前这些。

持续去库存后，供需一定不平衡。

这是天津楼市“大市场下的小圈子”，有独特的生态环境。

年开始，天津新房成交面积，已大于供应面积。

全市开始去库存，当然这是平均值。

边缘区的房子有的是，可市区、外环线附近的供应，持续减少。

那等等以后吧，市区地价会便宜吧？

边缘地带没准儿会降，但降了也不是改善的菜，核心地段肯定不会。

保租房，占了部分用地指标。

今年要拨给它万平米，上面明确要求，保租房要建在城市核心区。

河西老梅江、南开战备楼，都有地块要做保租房。

用脚趾想也知道，市区以后能卖的地越来越少，那地价呢？

市区很多地是拆迁出来的，不少都用了专项债，不能降价，原因你懂。

第2个原因：需求端“爆发”。

天津调控5年，压抑了不少改善需求。

在时间长河中，5年，是一个小周期。

不管政策如何，该释放的终究会慢慢释放。

最关键的，天津楼市结构，正发生“革命性变化”。

人口结构，越来越以本地人为主，未来也很难改变。

本地人不缺房子，但需要改善。

牛市选成长板块，博增长；熊市选蓝筹板块，保稳健。

如今看到的买房半径收缩、市区马太效应，均源于此。

去年的成交数据再明显不过，万以内塌陷，万以上猛增。

房子有生命周期，不像茅台，年头越久越值钱。

天津、年卖了太多刚需房，都有往市区回流的需求。

再往前，9年那一波。

老城厢、梅江、奥城……富人区崛起，算算也快15年了，到了换房周期。

内有需求，外有诱惑。

铝板、落地窗、宽厅……新产品全面上线，供给侧诱惑来了。

穷人忍受的了生活的苦，忍受不了学习的苦；富人忍受的了学习的苦，忍受不了生活的苦。

换房的本质是——冲突，现状与需求的冲突。

有能力的人解决冲突，没能力的人被冲突解决。

改善的需求端已经爆发，愈演愈烈。

第3个原因：政策端“刺激”。

中央政治局会议后，基调很明确：

楼市交易量掉不得，掉了就要托住。

缺钱，就资金补给；消费意愿低，就刺激消费，降低各种门槛。

“老百姓手里哪还有钱买房，这招儿不管用了，时代不一样了……”

没错，所以要让有钱人消费。

有钱人是用房换房，刚需是用钞票买房。

客观说，现在的环境，把钱放在核心地段的改善盘上，是没什么好选择中相对靠谱的选择。

房地产，是爹味最浓的行业。

考虑到今年拉动经济的“三驾马车”，政策目的很单纯：让楼市热起来。

1个不行就2个，2个不行就10个……

不要低估**的能力，无论拉与压，只是想不想的问题。

每一次行情起势，都是改善先行。

作为楼市风向标，一线城市的豪宅市场率先启动了。

广州珠江新城的豪宅汇悦台，1平米的顶层复式成交单价高达38万，总价4亿多，再度刷新房价天花板。

杭州蓝色钱江一套面积平米的豪宅，以总价万成交，单价约12万/平米。

就连疫情，也没能阻止买豪宅的彪悍力量。

上海陆家嘴的中粮海景壹号，作为法拍房，经过轮竞价，以1.78亿总价成交。

超出起拍价万元，单价高达30万/平米！

均价9万/平米的北京永定府，多人抢套房源，开盘当天全部售罄。

当刚需还犹豫要不要看房时，有钱人在疯狂买豪宅。

对有钱人来说，豪宅是可抵押物，是授信。

天津不会有疯魔行情，但改善盘具备这种“体质”。

上半年，也是核心地段的改善盘领涨。

此外，必须要考虑长期政策。

中国房地产正调转方向，把刚需列入保障范畴，计划经济，建保租房。

把改善需求投放到市场，市场经济。

做好产品，不受价格限制，回归经济规律，让有钱人消费。

核心地段的改善盘，才有长期价值。

第4个原因：天津房价的底线思维。

归根结底，还得回到房价上。

天津的房价到底贵不贵？

改善盘分三类：普宅、高端、豪宅。

豪宅有极高的产品溢价，没法衡量，咱就说普通的改善盘。

影响房价的因素很多，政策、经济、人口……

每一个维度都能自圆其说，但好像又很难有绝对的说服力。

房价，说到底还是货币效应。

手里的钱，最终决定房价高度，以及对楼市的支撑力。

要

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