一天卖出83亿市区难寻的4层叠拼,实

今年，是河西区的供应大年，纯新盘阵容强大。

上周五，沙拉实地探看了河西区2个看家盘——中海天空之镜和华宇御熹臺，趁着热乎气儿聊聊。

中海天空之镜

2月28日，中海天空之镜已经首开3栋楼，4款户型都有，建面约平米、约平米、约平米和约平米，均价元/平米，精装交付。

据了解，首开当天，所有产品就已售罄，销售口径是劲销8.3个亿。

中海天空之镜位于新梅江起步区，对应的是去年5月，中海以47亿元摘得的津西解放（挂）-、号地。

其中，号地挨着解放南路，和地铁6号线解放南路站是出门即到的距离，这里会落地大型购物中心——中海环宇城，还有少量住宅；

号地是住宅组团，位于浯水道与太湖路交口，东侧紧邻在建的中央绿轴公园，南侧贴靠太湖路公园，从主入口到6号线洞庭路站，步行距离约米。

号、号地之间，隔着御江臺、新梅江锦秀里2个项目。

很明显，号地是居住社区主体，分为南、北2个子地块，呈镜像对称布局，规划有23栋15-17层到顶的小高层。

先说点基础配置，社区配建集中分布在南北组团靠近梦湖西道的位置，也就是整个大地块的中间，包括约平米的菜市场、便利商业、幼儿园等。

社区人行、车行入口分置，内部像新盘标配的各类活动场地，也都会安排上。

楼间距约42-44.5米不等，采光、视线无遮挡，加上东侧就是中央绿轴公园，外部视野也很占便宜。

当然，定位成豪宅型楼盘，这个项目不可能就这么两把刷子。景观规划上，给沙拉留下很深印象的有3处。

第一处，社区大堂+下沉庭院式会所。

现在项目的营销中心，就是未来的社区大堂，从大堂下到负一层，就是下沉式会所，具体功能规划还没敲定，但会有多功能健身区，健身设备都已经运来了。

第二处，三重水系。

第一重是入口处的水晶广场，第二处就在会所围合出的中央庭院内，含有道水幕的立体山水，第三重在园区内，叫做时光之镜，每逢固定时间会报时，开启喷泉表演。

可惜沙拉去的那天，示范区正在修缮，没能看到景观效果，为求客观，放一下效果图、施工图的对比吧。

第三处，玻璃幕墙体系。

去年年底，天津瑞府、中海天空之镜的玻璃幕墙，就在天津地产圈炸开锅了，毕竟哏都以前还真没怎么见过这个。

项目在混凝土楼体外，大面积采用淡蓝色玻璃幕墙，搭配一体式铝板，打造出晶莹剔透的建筑景观效果。

窗墙比约0.7，不论大小户型，客厅都有超大落地窗，卧室都有大玻璃飘窗，居室内外都追求2个字：通透。

大尺度窗的居家体验，在样板间里体现得特别明显。

前面也说了，项目一共4款户型，约平米、约平米的三室，约平米的三室or四室和约平米的四室，两梯两户，出房率73-79%。

2款偏小户型的挑高约为3.15米，2款偏大户型的挑高约为3.2米。

可以发现，这几款户型都普遍采取大横厅的布局，做出了大开间、短进深，即便是最小户型都能实现4开间朝南。这样的布局搭配大尺度窗，就能更好地呈现房间的开阔、通透。

主卧还有个“彩蛋”，度弧形观景窗，中间没有窗框立柱，视野无敌，不过这一点样板间没体现出来，还是做得普通转角窗。

多说几句约平米的户型，有2个特别之处，一是主卧的配套卫生间，没有像一般布局那样摆在北侧，而是放在南向，给主人房留出更好的采光、景观资源；二是餐厅区有自由组合的空间，既可以做成party厅，也可以做成餐厅+卧室的搭配，留给业主自行发挥。

项目精装标准大约元/平米，精装品牌在唯宝卫浴、蒙娜丽莎地板这个级别上，浴室地面铺装的防滑石材。

提醒一下，样板间的配置部分不是交标，比如电视墙交付时是壁纸。

沙拉探盘那天是周四，来访的客户不少，旁听了几组客户的对话，感觉在天津，玻璃幕墙还真是个新鲜玩意。很多客户惊叹之余也提出了一些疑问，比如家有小孩，会不会有玻璃碎裂的风险；这么大面积的玻璃，窗户怎么擦；外面会不会很容易看到里面等等，这些问题基本都从销售那得到了比较满意的回答。

天空之镜这个项目，确实算天津比较标新立异的，产品细节比较多，一不小心占了太多篇幅，就到这吧，赶紧进入下一个项目。

01华宇御熹臺

华宇御熹臺位于小海地板块曲江路与新会道交口，南侧和曲江公园相隔一个街区，东侧大概不到米，是河西科技大学、河西体育场和北师大天津附中。

项目与地铁1号线华山里站直线距离约米，与在建的地铁11号线东江道站直线距离约米。

社区占地.2平米，体量很小，景观规划的施展空间有限，容积率1.25，放在市区是个挺重要的亮点。

得益于容积率够低，整体规划了6栋4层的叠拼和3栋9层到顶的洋房，属于纯粹的低密住区。

看产品配比也知道，御熹臺主打的是叠拼，要知道，自天房崇德园之后，天津市区就再也没出现过4层的叠拼，华宇的叠拼一旦入市，就是新房市场的独一份。

只可惜，目前叠拼产品信息还都没释放，只知道户型面积大致是平米，不过销售人员说了，今年叠拼肯定会有动作，还会建实体楼，产品细节很快会出来。

洋房产品已经开盘，户型有3款，建筑面积约89平米、约92平米、约平米，一梯两户成交均价00元/平米，折合到总价，大概-万。

景观规划没有什么特别的，主入口为常规的小区大门，但做了人车分流设计，楼间距约为21米，结合楼高，采光、视野绝对有保障。

而且，项目为了保证采光、景观的均好性，特意将8号楼其中一个单元降低了楼高，这样后面的9号楼居住体验会更好。

9号楼位置会有底商，商户朝向街道开放，与社区不互通，保证社区的私密、安全。

洋房户型出房率大概在82%，面积段明显强调控总价，实用性还不错。

比如约89平米的三室，在有限的面积内，做出了一卫半的配置，1个卫生间带淋浴、洗衣机位，挨着主卧，另1个卫生间只有手盆、马桶，挨着2个次卧，这种设计显然考虑到了多人居住的需要。

约92平米的三室多出几平米，实现了3开间朝南，约平米则是做出了套房级主卧。

不过，个人不喜欢约平米卫生间的布局，次卫挨着主卫，还和主卧室门对开，私密性大打折扣。

总的来说，华宇御熹臺的自我定位很清晰，就是借助地段、配套光环，洋房控总价、叠拼做出差异化，公区规划、户型设计但求不出错。华宇仰仗的，就是自己是市区稀缺的低密楼盘。

去年华宇御熹臺亮相后，业内对它的定价其实不太看好，觉得小海地客群偏刚需，超过3.5万的单价估计就不好卖了。

就销售口径看，项目首开的1栋楼已经即将售罄了，这个去化速度说不上有多快，但结合项目的体量看，至少不愁卖完。照这个趋势，华宇项目等于是为小海地锚定了一个新房价格。

唯一的变数就在于，“邻居”中交项目啥时候开盘，定价多少。

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hykz/3384.html