天津房价,出现喀斯特现象

天津的房价，出现了“喀斯特现象”。

这是一个扎心的事实。

风光大片中，经常看到鬼斧神工的喀斯特地貌。

直上直下的高大石芽，蔚为壮观。

山体坡度非常陡，几乎呈90度直角。

这样的“极致梯度”，很类似天津的房价梯度。

正常来说，房价梯度应该是正态分布，是缓坡。

年之前，天津确实是这样——

“”的房价格局。

中心高点6万，外环线附近2万。

3倍价差，符合全国城市的房价规律。

但近两年，天津房价梯度，从缓坡变成急坡。

有些梯度，似乎都解释不了。

比如，和平新房最高拔到8万，南开稳定的站上6万。

河西新梅江涨到5万，老梅江也跃升到6万。

环城有些板块的房价，却自由落体。

未来城从2万降到1万7、辛庄从2万降到1万2、南站从2万降到1万5、刘园从2万降到1万4……

单价2万的板块，陆续“回落”。

市区核心地段房价在攀高，环城房价却在拉低。

导致房价梯度越来越陡，趋近于“喀斯特”。

以前是“”，现在可能局部变成“”。

这是一个很不正常的分布。

顶端，越来越贵；底部，越来越便宜。

为什么房价会出现“喀斯特现象”？

贫富分化，这是最底层原因。

买房，本身就是参与社会财富分配，吃到上一波红利的人，可以利滚利。

单论天津本身的原因，有两点：

第一，环城配套兑现慢。

第二，市区核心地段产品代差太大。

为什么环城很多板块房价扛不住？

最核心的原因：配套没跟上。

环城新板块，卖的是什么？

有些城市卖的是产业，天津卖的是地铁、学校、商业。

一个板块刚“面世”时，房价并不等于地段价值，而是等于地段价值的预期。

比如宾水西，最初平均地段价值2万左右。

这2万之中，包含了地铁、学校和商业。

但现在学校没兑现，价值就要打折，价格低于最开始的预期。

南站也是，之前高层2万的价格，是包含了津雄高铁的预期。

当预期迟迟不兑现时，房价就要去泡沫。

大运河、小淀、国展西、杨武庄……同样的逻辑。

最初的价格都是领先于价值的，之后慢慢趋近。

配套兑现快，房价就能扛住；配套兑现慢，房价就要折损。

说白了，就看这个板块的预期和现实，能不能匹配得上。

官方的规划文件中，也提到了这个问题：

“外环线周边拥有大片待开发土地，但道路等基础设施和公共服务配套设施相对欠缺，难以吸引人口聚集，人气活力不足，导致该房地产价格与中心区存在较大差距。”

那问题来了，为什么板块预期兑现慢呢？

因为土地不好卖了。

土地出让金支出的大头，就是城乡建设。

水电气等大配套、道路、商业、引进学校……都需要资金。

当土地出让少，也就意味着环城配套的建设速度变慢。

也就造成，有些新板块开发商交房了，但水电没通，甚至路也没修好……

那房价呢？不可能“遵守预期”。

年，天津土地出让金降了7成。

不难预测，很多板块的成熟期，又要推迟了。

如果后期配套跟上了，房价是可以回补的。

底部房价扛不住，是因为配套跟不上。

市区核心地段的配套本来就很完善，也并没有进一步完善。

为什么房价还拔高呢？

因为——产品代差太大。

天津出现第三代住宅后，随之出现断崖式房价。

即便同一板块，房价梯度也能陡出“喀斯特”。

举例说明。

顺水园洋房，能成交的价格才3万，高层3万3。

当然，顺水园品质差一些。

再看川水园，品质在老梅江算不错了，洋房成交价4万5，小高层3万8。

一路之隔的中海峰境梅江，小高层5万，洋房6万5。

同一板块，占据的城市资源都一样，房价最多能差出3万多。

雅境新枫尚高层成交价2万7-3万。

60多平米的小户型，单价反而更高。

中海天空之镜，小高层卖到5万了，面积越大单价越贵。

同样是新梅江，城市配套都能共享，单价却差了2万多。

价差太大了，梯度太陡了，听着都不可思议。

对比的这两类住宅，根本不是一个时代的产物。

房子产生了优胜劣汰。

首先，外立面天壤之别。

一类是铝板、石材、落地窗；一类是真石漆、涂料、小窗户。

材料的革新，带来颜值的颠覆。

其次，户型、精装、公区、园林、物业……生活方式也不在同一水平线上。

以前买房，投资属性占比很大。

导致选房只看地段而忽略产品，什么样的房子都有市场。

开发商做定位时，也只考量周边二手房价格，房价合适就卖的动。

但现在房地产变天，房住不炒成为国策。

回归居住后，产品属性被放大。

特别是高端盘，只有产品足够好，才能被买账。

诺基亚和苹果14，都能打电话。

但你资金实力强时，诺基亚再便宜你也不会买，苹果再贵你也觉得值。

坐头等舱的人，永远不会考虑经济舱的价格。

房子的价格，是由出得起价的人决定的。

不需要所有人都买得起，只要金字塔尖的人喜欢，愿意付费就够了。

和平、河西、南开的新盘，都是这个趋势。

产品的巨大代差，造成了如此大的价格差距。

照这么说，上一代产品的老小区，就没机会了吗？

外立面等硬件改变不了，只能提升软件。

比如提高物业费，引入更专业的物业团队，让房子保值度高一些。

但在天津，这很难。

南方很多城市，别说业主换物业了，集资换铝板的例子比比皆是。

他们对自己的家庭资产极其呵护，绝不容许缩水贬值。

天津没有这个土壤。

南京金基嘉玥

业主每户出资1.6-2万元更换铝板外立面

天津房价的“喀斯特现象”，并非暂时的，而是趋势性的。

需要几年的时间，才有可能跨越过去。

在这期间，引发的就是马太效应。

很多房子没交付就过时，很多板块兑现周期拉长。

最终导致，贵的越来越贵，便宜的越来越便宜。

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