天津很多板块,在卖半成品

环城有些板块，在卖“半成品”的房子。

规划的都挺好，要啥有啥。

但板块建设越来越“龟速”，多年过去，说好的学校呢？说好的商业呢？

对于买房人来说，这就很受伤。

花了“成品”的钱，却买了个“半成品”。

毕竟谁买房也不是只买房子本身，周边的配套也是付费条件之一。

针对这种现象，房地产研究机构测算出了。

到底看看，哪些板块在卖“半成品”。

结果“挺有意思”，似乎与买房逻辑有些相左。

什么是成品指数？

是指一个板块配套兑现度的高低。

兑现度高的，指数就高；兑现度低的，指数就低。

房地产研究机构选取了最重要的4个因素：

学校、地铁、商业、医疗，属于居住的基本配套。

按照参数比例，对环城25个重点板块，测算出成品指数。

6分及格线以上的，只有12个板块。

评分标准：

1、地铁、学校、商业、医疗，分别赋比重值为35%、30%、25%、10%。

2、地铁：现状具备一条地铁记6分（仅一条在建记3分）；

加分项：两条地铁记8分，三条记10分；

3、学校：地方具备基础学校记6分（在建记3分）；

加分项：集团化办学学校加2分、九年一贯制加2分；

4、商业：具备基础生活配套记4分，成熟生活配套记6分；

加分项：集中型商业广场额外加2-4分（根据商业等级赋分）；

5、医疗：医院记6分，医院记10分。

成品指数在8.0以上的，只有3个板块：

中北镇、宜兴埠、津滨大道。

中北镇的成熟无需多说。

两条地铁，永旺、宜家等A类商圈，学校也已补位，甚至还有写字楼、大学……

当之无愧的“第一成品板块”。

但没想到，宜兴埠、津滨大道，成品指数也挺高。

想来也是。

宜兴埠的十一学校、“小太古里”商街，两条地铁，都兑现了。

津滨大道有区域级商业，地铁4、10号线通车，张贵庄小学、第二耀华中学……

第二梯队，成品指数在7.0左右的，有5个板块：

梅江南、海教园、新立、李七庄、瑞景。

这都属于兑现度比较高的板块。

板块内学校、地铁、商业都齐全。

海教园的学校是长板，可以打满分，弥补了商业的小欠缺，拉高分数。

第三梯队，成品指数在6.0左右的，也有5个板块：

成林道、双港、北仓、咸水沽、金钟街。

这些板块，无论哪个因素，基本都是最低值。

一条地铁、地方型学校、基础生活配套、医院。

医院是短板，但九年一贯制学校是加分项。

成品指数在5.0以下的，可以算“半成品板块”了。

要么没有地铁，要么没有学校，要么没有商业……基本都有短板。

可自行对号入座。

将配套量化，测算成品指数，能让大家对于板块兑现度有清楚的认知。

更关键的是，得出一些楼市结论。

01成品指数与楼市热度，成反比。

成品指数高的，在楼市中算不上热点板块，成交量也不高。

比如津滨大道、新立、瑞景、成林道……

但成品指数低的，基本是楼市“当红炸子鸡”，声音很响。

比如大南河、宾水西、水西、辛庄……

可以这么认为——

成交量高的，配套不一定全；成交量低的，配套不一定少。

02成品指数的高低，影响买房人的数量。

成品指数高的板块，更吸引地缘买房人。

兑现度高，意味着板块发展早。

依旧可以用津滨大道、新立、双港、北仓来举例。

当年楼市行情好，不需要重点校和地铁，照样卖房卖地。

导致现有学校，大多以“村校/镇校”为主。

比如北仓的实验小学，基本只受到周边居民认可。

包括城市界面，也过了“青春期”了。

房子有产品代差，板块配套也有代差。

地缘买房人能认可，但外来人口不一定看得上。

也就导致购买人群有限，在楼市中声音较小。

成品指数低的，开发的较晚。

楼市已不能同日而语，开始卷配套了。

不管落没落地，至少规划了九年一贯制重点校，商业MALL……

虽然处于“造梦阶段”，但能吸引到外来人口。

成品指数的高与低，就像新房和二手房一样。

为什么很多人有“新房癌”？因为有预期。

而且开发商持续拿地建设，从宣传层面来说，在楼市中声音更大。

03成品指数低的，扛价能力弱。

扛价弱，指的是下半年的“非正常”行情。

牛市中，一丁点儿利好房价都能起飞。

但熊市是放大镜，一丁点儿缺点就被无限放大。

环城配套跟不上的板块，房价“不好扛”。

比如辛庄、南仓、宾水西、国展西……从2万纷纷回落。

环城卖的是城市资源，卖的就是学校、地铁、商业……

在官方的规划文件中，也提到了这个问题：

外环线周边拥有大片待开发土地，但道路等基础设施和公共服务配套设施相对欠缺，难以吸引人口聚集，人气活力不足，导致该房地产价格与中心区存在较大差距。

04成品指数低的，有后发优势。

恰恰因为配套没完全兑现，反而有后发优势。

配套就相当于给板块装修。

每一条地铁、每一个学校、每一座商业，都算得出价钱。

全部兑现后，板块价值增长，会叠加到房价中。

今年土地出让计划中，正视了这个问题——

重视配套建设。

计划供应的基础设施及公益事业用地，占供应总量60%。

将投放更多土地，用来补齐基础设施建设短板。

并明确提出“确保周边道路、教育、医疗等配套基础设施与地块同步规划、同步建设、同步投入使用”。

05投住分离。

投资与居住的置业逻辑，往往背道而驰。

虽然楼市已没有大的投资空间，但依旧可以博板块成长。

买成品指数高的板块，是买事实。

买成品指数低的板块，是买预期。

当然，不是所有成品指数低的板块，都有预期，比如双青的预期就很低。

一定要处于城市发展方向上，有确定性，才能博成长。

比如新梅江、陈塘、水西、宾水西……

最理想的状态是：买预期，卖事实。

既成事实的板块，居住便利度高，但成长空间小。

对于环城板块来说，配套成熟与未来潜力，往往不可兼顾。

现在城市建设慢，板块成熟期还要延长。

如果你更追求眼下居住，那可以选成品指数高的板块。

天津城市发展模式已确定：

不再摊大饼，改做填空题。

这对环城既有新区是好事。

有限的资金和精力，不会再放在更新更远的板块了，而是提高现有板块的成熟度。

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