河西旁,127容积率,全盘百万级这是上

意料之外的门槛

01.

天津中原半年报曾发布一个趋势：近年环城新房市场“向心”特征凸显，热点板块不断逼近距离市区更近区位。

或者说，整个市场都在向“确定性资源”回溯。

这个趋势之上，又能发现近1年多来，特别是今年下半年的新增供应中，百万级项目也在接连向环线回归。

金钟街的中交雅郡城东春晓、金地融信万悦城，青光的融创宸光壹号，北仓示范镇的万科运河文化村……

这些项目与主城大多“一线之隔”。外溢者既不必过多出走，又能就近借调丰盈生活配套，由此引发出不小的上车置业热情。

来源：天津中原

另一显著共性是，上述项目集中落在了价格阶梯更低的“北半环”。

或是因外环补圆腾挪出的北部新区，或是板块轮动未曾深耕的“留白地”，却都在价格端找到了“洼地中的洼地”。

对此，市场或有一种“默认”。

城南环线位置由于包裹河西、贴近梅江，加之开发成熟度更高，出现类似百万级的低总价机会，希望甚为渺茫。

来源：克尔瑞

但意外就意外在，这件不被寄望的事，近期发生了。

在与外环南路直线距离仅约2.5公里处，甚至是“单价2万元/平米等高线”附近，一个名为“林里公园”的新项目，将总价门槛压进了百万元以内，整盘集中供应建面约63-88平米的小户型产品。

来源：天津中原

鉴于今年上半年环城建面70-90平米面积段成交增长显著，可以说，这个项目是踩着需求与行情“出道”的。

02.

城南环线，这确是意料之外的“门槛级”供应。

但，仍不妨碍其同时拥有一副“沉甸甸”的产品框架。

体量约8.3万平米的精致纯居住社区，规划了17栋11层到顶类洋房，全部为建面约75平米通透两室户型；5栋17-18层到顶小高层，定位建面约63-88平米一到两室产品。

林里公园鸟瞰效果图

颇具反差的一点是，林里公园项目容积率仅有1.27，地上建筑密度仅13%，绿化率却高达45%。

这种低密程度，基本是环城在建项目中最低水平，甚至达到了洋房和叠墅社区规划条件。

举个例子，部分类洋房楼座间将出现约35米的充分楼间距。

好处显而易见，园林景观将享有更多伸展空间，连带创造更宽敞舒适的居住环境。

同样“特别”的是，项目规划套数的近68%，都聚焦于建面约75平米的两室类洋房产品。

11层类洋房建筑效果图

多数情况下，建面七八十平米产品都会被各项目定义为“起步户型”，拿不到社区核心资源。无论落位、景观亦或建筑形态上，“退而求其次”是常见的妥协。

反观林里公园，建面约75平米户型全部匹配进类洋房楼座，一梯两户，真南北通透……由此带来的居住体验提升可谓直观。

03.

基础格局之上，生活尚有丰满想象空间。

整个社区充分发挥低容、低密优势，将以“宅在花园间，花园在宅中”为理念，打造丰富景观纵深。同步配备廊架、小品、座凳等设施，方便业主于园中停走游赏。

据透露，景观的“点睛”之一，即是园区内的一条半圆形道路。

道路内侧半环将普种西府海棠，外侧半圆穿插北美海棠和八棱海棠，并以迎春、连翘点缀，整体塑造春花烂漫的“海棠大道”。

“海棠大道”环抱社区核心景观（效果图）

同时，结合小高层楼座“五星环抱”姿态及海棠大道走势，社区中心位置还将规划出一个占地约平米的高绿化互动空间，打造社区核心景观及业主们的室外会客厅。

另一规划亮点是“适老化设计”的充分融入。

譬如，在步行系统中设计了适合轮椅通行的道路条件，以及方便停靠的休息区，铺装充分考虑材料安全防滑、颜色易识别。

室外场地配置，则讲究老幼同乐，强调老年人交流空间，宅前预留有休息停留场地……

林里公园景观效果图

除此之外，社区内还特别配置了一处建面约平米的林里中心。未来将以多功能业态展开空间运营，满足全龄业主的日常休闲娱乐需要。

04.

之于城南，这是一次房价梯度及产品供应的全新划定。

但项目的落点同样令人意外，正是市场的老相识——双港。

作为天津“老资历”的板块之一，双港一度凭借紧邻河西地利，摇身成为津南区率先崛起的板块。

尤其是在年后，金地、首创、华润等大牌房企争相进驻、长期深耕，令这一片成为城市外拓路径上的典型代表。

但此后双港似是“功成收官”，居住市场近10年没被“翻新”。

来源：克尔瑞

正如一张“环城四区各板块取证库存及去化周期图”所示，双港库存水平于环城几乎“压底”，足可见供求休眠持续已久。

此次借林里公园崭露头角，外界显然看到了板块重启的机会。

最直接的，便是区域被时间“养熟”了。

地铁6号线二期与8号线一期的“共享路段”，刚好途径双港板块。前者预计年底前实现初期运营，后者也在积极推进。

这意味着，双港与市内核心区之间的沟通优势将借力“轨交”进一步放大。

6号线二期已空载试运行（来源：津云）

同时更完善的生活配套体系也在搭建。

除锦堂生活广场、微山南路沿线以及禧悦时光商场连成的大型生活商圈外，这里还拥有15分钟生活圈，可辐射西青与津南的“双永旺”、河西山姆会员店等大型商超……

回顾林里公园所谓“踩着需求和行情”，更深层次意义，其实与一个区域十年发展趋势相钩挂。

十年前，双港尚不足以打消人们心中的外溢抗性。十年后，多数人却能以“性价比”，权衡一个新盘背后夯实的地段、配套乃至居住价值。

百万级供应重临，双港仍在专注照料，这座城市里认真而热切的居住需求。

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