天津的买房优先级,曝光
去年先涨价的都是能级高的城市,今年先救市的都是三四线城市。
这恰恰说明,越是大力度救,越代表不行。
很多开发商已经在撤出三四线,聚拢一二线。买房人也应如此。
但与拿地不同的是,买房不是全国买房,但道理是一样的。如果把天津比作一个国家,也有“一二三四”级之分。
聚焦能级高的区域,方得始终。
这些年房地产起起伏伏,无一例外,上涨周期都是先从一线城市开始。
深圳先动,其次上海、北京……
然后是二线城市——三线城市——四线城市,依次传导。
-年是这样,-年也是如此。
经济基础决定轮动次序。
这也是为什么去年调控“死盯”深圳,连二手房都史无前例被管控了。
很简单,摁住深圳,就好似关上了房价上涨的“龙头”。
真的,一线城市的表率作用实在太强大了。
不论你在哪个城市,都要纳入“重点监控对象”。
一看风向,二看趋势。
之前地方和中央是“两个阵营”,一个想救,时不时突个围,一个却在堵,起来一个打一个。
但今年,中央和地方已“一条心”,都在使劲扭转。
救市的风越吹越露骨,尺度越来越大。
连深圳也传出要上调指导价的风声。
不过市场却极其分化。
北京没有政策加持,市场依旧回暖。3月新房成交量环比上升94%,二手房也已超1.5万套,成交规模接近-年“小阳春"。
上海豪宅也暗潮涌动,成交火爆……
反观三四线,依旧深陷泥潭。
即便现在这么明目张胆救救救,效果甚微。整个行情都在收缩。
三四线已没有机会。
聚焦天津,也存在这样的“优先级”。
虽隐形,但不容忽视。
大致可以归纳为:
天津的“一线”:和平、河西、南开
和平好似“深圳”,是超一线。
无论是,还是,它都是房价圈的“尖子”。
单一个学区优势就令别人望其项背。
去年全市二手房都在跌,唯有和平学区房“一枝独秀”。
和平还是唯一一个户籍人口大于常住人口的区。人均存款也是全市第一,是河西、南开的一倍多、甚至三倍。
不夸张说,和平就是天津的“宇宙中心”。
房价傲然领跑。
河西和南开像是“北京”和“上海”。
一个有量,一个有价,都是市场公认的“头部”。
进可攻,退可守。
南开比较个,除了普宅,就是豪宅,豪宅占比还贼高。万在南开根本不叫钱。
带动得整体均价都在猛冲高。
河西相对友好,有共识,有量,无论哪个逻辑,都有上行的资本。
其实去年上半年时,新梅江就有过涨价现象。
今年也得重点提防。
如果天津房价上涨,一定先从这类区域开始。
天津的“二线”:河东、河北、红桥、西青、滨海(核心区)
河东是“强二线”,海河沿线区域实际上是可以以“一线”论处。
“河北一条腿,河东一条线”。
海河沿线的“富人区”标签已夯实。
河北、红桥整体是“普二”,近南开、沿海河的区域,实力更强。
中海云麓公馆,4万多,已跟新梅江不相上下。
西青是“准二线”,号称“新市区”,整体房价一直稳居2字头。
个别板块甚至赶超市区,比如新梅江。
天津最贵的房子也是在西青。
滨海“林子”太大了,覆盖的板块多,价格也参差不齐。这里只是笼统划分,若细化又是一个“城市”。
天津的“三线”:北辰、东丽、津南、武清
前三个区共性是,抱市区大腿。谁距离市区近,谁就能先吃。
行情好还好,行情不好,能有热度的也就那几个“散点”。
经过去年的洗礼,这些点已经暴露出来了。
津南——海教园、辛庄、咸水沽
北辰——宜兴埠、南仓
东丽——津滨大道、金钟
因为依靠的是市区的“馈赠”,所以体现在行情上就是,后涨先跌。
武清主要吃的“北漂”,受到了疫情和高考三年学籍双重打击,行情斗转直下。
修复也会滞后。
市区今年起势,武清起码得年。还得分板块。
天津的“四线”:静海、宝坻、宁河、蓟州
静海是“类环城”,中心城区是地缘改善,团泊承接的是市区外溢和新天津落户。
宝坻有着“下一个武清”之名,武清都萎靡了,谈何宝坻。
今年预计通车的京滨城际,打通的也只是宝坻与市区。
再者,熊市是黑洞,利好都会被稀释。
蓟州和宁河,市场比较小众,没有多大存在感。
所有买房人都该有个清醒的认知:不会再有普涨了。
即便市场触底,行情也会有肥有瘦。
能级不同,战力就不同。撒出的币一定是先往核心地段走。
我们选筹也应如此。
一线——二线——三四线
一个蹲完,下一个蹲……已经形成了一条隐形的传导线。
买房,得尊重事实和规律。
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