房价熬了一年,天津楼市笨鸟先飞

又是一场刚需的“狂欢盛宴”。

10月全市板块排名出炉,TOP10大洗牌。

刚需板块上位,改善板块倒退。

这是序曲,年底“价格大战”开始了。

价格之间的倾轧,必将带来板块之间的挤压。

10月板块TOP10中,成交量涨幅最大的,竟然是团泊东。

9月成交套,10月成交套,涨幅45%。

泊湖林奇郡,签约83套,突出重围奔向NO.1。

没别的,降价+现房,89平米才52万。

主要客群是在附近打工的外地人,口罩管控严格,更多的非天津人并没来。

瑞景(含大运河),成交量涨幅第二高。

运河文化城抢跑了,以价换量,签约套。

这下可惹的未来城不高兴了,大幅降价抢客户。

北辰值得买的板块,主要是大运河和未来城,这俩正面刚。

成交涨幅第三高的,是团泊西。

万达自在澜湾以一己之力把团泊西拉到了NO.2。

价格倒挂、首付18万……确实是便宜。

不可思议的是,买房人来自全市,河西、河东、津南、西青……都有。

宜兴埠,主力是未来城。

它是北辰的“咽喉”。

因为它盘子太大,追求高流速,只要量不够,就降价。

它一降价,连锁反映就来了,北辰其它板块谁也跑不了。

这就是北辰有“易跌体质”的原因。

刚需盘,笨鸟先飞了。

因为刚需盘想要量,只能用价换,没别的招儿。

市场份额就这么大,谁先抢,谁吃饱。

今年年底,会是刚需的盛宴。

去年刚需跳水,提前割了今年的韭菜苗儿。

今年就得割明年的韭菜苗儿,寅吃卯粮。

而刚需买房,靠存钱,今年收入又受影响,只能用更低的价格取悦。

房价,受购买力左右。

最明显的,辛庄前一波特惠后,进入瓶颈期。

9月第3名,10月被甩到21名了。

要想成交量恢复,还得再来一波儿降价。

也是因此,刚需板块内部分化极其严重。

降价的盘,能赢者通吃。

走自己的路,让别人无路可走。

改善盘不行了?

行,一直行,只是成交量拼不过降价的刚需盘。

新梅江掉出TOP10,排到了16名。

但其实中海天空之镜签约46套,成绩可以。

天津瑞府签约20套,看来需要给点特惠了。

绿城水西雲庐,签约53套。

套均总价涨到了万,5月还是多万,说明大户型越卖越好。

改善与刚需不是一个逻辑。

改善的成交量,靠兑现力和品质,不靠价格。

“卖学区”的板块,也在洗牌。

海教园,被甩的尾灯都看不见了,排名17。

这几年从来没有过这么惨的成绩,天嘉湖都比它卖的好。

今年1-10月,海教园只成交了套房源。

去年1-10月,这个数字是套,量掉了60%。

成交量剧烈萎缩,核心原因是供应量萎缩。

今年的供应量,也比去年少了40%。

甚至10月都零供应。

对于房企来说,海教园库存见底,可以拿地了。

海教园的CP——大学城,也是持续被碾压。

10月还好,保住了前十名的地位。

但相比去年的成交量,掉的更惨,居然少了65%。

北漂进不来,是影响之一。

最大的影响,也是供应量下来了。

美的旭辉翰悦府,高层、小高层清盘,洋房卖的慢。

现在大学城板块,只有保利和光尘樾、金地艺墅家、万科翡翠大道,这仨能跑量。

板块成交,是跷跷板。

海教园低,空港就高。

空港今年一直强,抢走大量海教园的客户。

10月板块排名第三,量稳价稳。

“小和平”的标签,越贴越牢,共识越来越强。

以至于今年成交量没跌,全市平均跌了4成,空港还涨了7%。

中心商务区,今年yyds,连续7个月排名NO.1。

今年1-10月成交量,与去年同期持平。

但它没空港猛,是靠以价换量来的,成交均价跌了14.4%。

万科滨江都会单价低,也是拉低了均价。

用价能换来量,与耀华+岳阳道有很大关系。

买房三件套“学铁商”中,教育占比越来越大。



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