天津楼市的成交真相

楼市这只灰犀牛已被驯服，该续上草料了。

兵马未动，粮草先行。

天津的粮草还在路上，所以兵马也不太能动。

8月新房成交量比7月涨了5%，比较反常。

往年“天气越热，楼市越冷”。

但今年“每个月都有那么几天”的口罩，让楼市也分不出淡季旺季了。

要想知道哪类房子的“游泳圈质量好”，看板块成交，一目了然。

当粮草不足时，很容易分辨出——

能跑量的板块是“高铁”；跑不出量的板块是“绿皮火车”。

8月天津新房板块TOP10，有“四靠”。

靠教育、靠外溢、靠新区、靠放血。

天津楼市的“成交利器”，就这四大天王，跑不出圈。

靠教育：中心商务区、海教园、空港

这三个板块，各有各的“大故事”。

高铁也好，地铁也罢，产业也不错……

但归根结底，能让买房人投票的，都是教育。

买房这个事，地缘属性很强的。

能让一个家庭跨区域置业，就一个原因——为了孩子上学。

中心商务区，岳阳道小学、耀华中学，已就位。

成交量连续半年不是第一名就是第二名。

以前在滨海，图教育只能去生态城，远一点也没辙。

现在有了中心商务区，就没必要北上，所以生态城的成交量也下来了。

滨海楼市是跷跷板，这边高，那边就低。

现在中心商务区已经是滨海买房首选，同样的总价，买不到比它资源更好的。

海教园8月成交量追上来了，涨了30%。

值得买的盘太少了，也就3、4个，一只手数的过来。

龙湖天璞签约了61套，第一名，成交均价可不便宜，都1.9万/平米了。

中海锦城第二名，签约57套，更贵，签约均价2.4万/平米。

路劲赞成的“深夜特惠”，急速清盘。

45套洋房，1.5万/平米，都签约了。

空港是今年的逆袭黑马。

从每年5-8万的成交量，去年直接拉到20万平米。

有AOD的因素，更多还是教育优势。

转学的孩子直接进实验学校，中考时，一中对港内学生还有分数照顾。

这绝对是“教育天堂”啊，不比海教园优势小。

今年几乎每个月能成交2万/平米，全年成交量会高于去年。

绿城桂语听蘭是“大主唱”，月月第一，8月又签约53套。

不知道买谁的时候，跟着成交量走。

靠外溢：大学城、宜兴埠

大学城的教育属性不算强，毕竟暂时解决不了高中问题。

主要两类客群：南开外溢+新天津人。

新天津人“这条腿”今年受伤了，成交量肯定受影响。

8月签约第一名是金地艺墅家，44套。

第二名保利和光尘樾，签约42套，均价2万/平米，回调。

爱情缤纷里还是差点儿事，才签约4套。

没有品牌力的房企，真是卖不了期房。

宜兴埠板块就一个盘：未来城。

商业实景兑现后，拉了一波热度，8月签约套。

一个月将近套，天津很久没有这么高的量了。

它得感谢哑火的南仓，才得以“赢者通吃”。

靠新区：武清商务区、港东新城

这俩都属于区域市场，是各自区内的改善板块。

武清商务区8月签约第一名：京能雍清丽苑，48套，签约均价1.7万/平米。

第二、三名分别是，中建壹方九里、龙湖金科雍鑫春江天玺，29套和27套。

港东新城，突然闯进前10名，排名上升了16位。

经纬城市绿洲滨海，签约第一名，58套，均价1.1万/平米，便宜。

天瑞庭苑、华美学府壹号院，分别位居第二三名。

不熟是吧？大港楼市以本土小房企为主。

用徐主编的话讲“大港是天津唯一不卖现房的板块”。

大港人究竟多有钱？

这是个未解之谜，反正他们“全市买房”。

尤其今年石油吃香，大港是“赚到钱”的板块。

天津南港工业园重启，每天3万人满载施工，据说大港油田的房子都被快被租空了。

远郊市场会滞后市区半年到一年。

市区改善已经走完了一个波段行情。

比如新梅江，价格上涨、成交量走低，8月都排到了20名。

区域轮动，远郊的改善板块接棒。

靠放血：辛庄

靠放血，这是楼市“下下策”。

虽然它也是“四靠”之一，但并不代表板块价值度高。

成交量是“反梯度人为创造出来的”。

首创禧悦“刺刀见红”后，8月签约了99套，签约均价1.4万/平米。

肉总算没白割。

它行了，新鸥鹏就不行了，才签约31套。

现在津南悦府没什么房了，朗诗不参赛。

就看首创和新鸥鹏PK了，很惨烈，“你死我活”的样子。

“金九”早就不“金”了。

但房企等不了，9月如果不冲刺，任务就得压到年底。

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