三四百万河西怎么选错过这篇文章你肯定后悔

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作为市内六区土地供应最多的区域,河西的楼市近两年好像开了挂,新项目频出,仅从去年12月至今,开盘和亮相的就有7个盘。

最近刚好有朋友准备在河西买首改房,今天八阿哥就来分析一波总价门槛在三四百万上下都有哪些选择。话不多说,直接上干货!

板块概况

众所周知,河西区目前能成片开发的新房主要集中在陈塘/小海地(因为实在离得太近,就不细分了)以及新梅江板块,排除掉门槛较高的楼盘,符合三四百万置业河西的新房项目一共有7个,注意这和开篇说的并不是同一批。

陈塘/小海地

新梅江

从两大板块的土地储备来看,陈塘还有很多待开发的住宅用地,小海地如果不考虑拆迁,几乎没有完整可开发,新梅江已经开发的差不多,没什么地了,这一点陈塘完胜。

从板块位置来说,陈塘/小海地到市中心略近一些,但实际差距不大;交通上,陈塘/小海地有3条地铁,新梅江是2条,差距不大,而且这个预算级别的买房人,出门一般都是自驾,地铁只是备选,并不那么刚需,周边主干道的情况也接近,交通方面打平手。

现有生活配套方面,小海地最完善,大中小型商超、餐饮、医疗应有尽有,陈塘和新梅江略逊一筹,不过陈塘跟小海地本来就是配套共享的,而且未来还会有绿城建设的购物中心以及中交富力配套商业,加在一起约16万平米以上。

配套一直新梅江的短板,不过前期交付楼盘的底商或多或少也已经有一些小型配套,这次中海环宇城的进驻,终于能让这里一雪“缺乏大型商业配套”之耻。所以,生活配套也算势均力敌吧。

教育上,两大板块都属于河西三片,也都有师大二附小的分校,至于哪个项目能上,哪个项目不能上,目前除了绿城诚园已经签约,其他都不好乱说……拿不出文件空口忽悠都算耍流氓(手动滑稽)。

医疗上,陈塘/医院、医院、医院、医院等,新梅医院了,陈塘/小海地胜。

环境和绿化,这个预算区间的买房人,或多或少会对生活品质已经有一些要求,所以八阿哥在两大板块的图片中都加入了公园这一元素。

新梅江毕竟定位不同,绿色生活理念也是其特色,中心绿轴、卫津河以及太湖路三大公园在占地面积上完全碾压了陈塘/小海地,不过这似乎对后者并不公平,毕竟周边是成熟片区,想建公园也没地方……但不管怎么说,这一轮新梅江完胜。

楼盘细节比对

说完了板块各方面的优劣,下面聊聊楼盘细节,先来看一张表格:

注:楼盘最低总价主要为均价乘以最小面积估算,极可能与实际售价不符,不能成为任何人投诉我的依据(捂脸)

可以看出,不管是预计的,还是已经在售的,最低单价都在4万/平米上下,除了天津瑞府在售面积最小也要平米以外,其他楼盘最小户型都在八九十平米左右,总价最低的是中交融正(预计)和中海左岸澜庭,最贵的是中海寰宇时代(预计)和天津瑞府,这里面唯一纯精装的楼盘是天津瑞府,物业费差不多都是4块左右,交房时间除了中海左岸澜庭和绿城诚园明年交房之外,其他都要年。

因为户型比较多,每个盘只选一个最小的进行比对,除了华宇御熹臺的89平米洋房能达到实打实的南北通透之外,其余楼盘都是连廊半通透,在户型设计上,八阿哥主观把他们分成了三个梯队:

天津瑞府平米三室两厅两卫

绿城诚园88平米三室两厅一卫

中交融正88平米三室两厅一卫

中海左岸澜庭89平米三室两厅一卫

第一梯队的四个户型都属于热门的南向三开间设计,整体布局相差不大,主要区别在于主卧有没有衣帽间和独立卫浴,有没有阳台和飘窗,客卫是不是干湿分离。

天津瑞府毕竟面积大,主卧配置了衣帽间和独卫,客厅通阳台,带上下水,南向卧室带飘窗,如果说不足那就是客卫没有做成干湿分离;绿城诚园没有阳台,而且只有客厅带飘窗,面积所限只有一个卫生间,但好在是干湿分离设计;中交融正和中海左岸澜庭唯一的不足就是卫生间没有干湿分离。

中海寰宇时代96平米两室两厅一卫

中交富力天禧80平米两室两厅一卫

第二梯队的两个户型,乍看之下和第一梯队差不多,但仔细观察会发现少了一个房间,不同之处在于,中海寰宇时代把减少的房间变成了定制空间,加大了客厅面宽,也能做开放式书房、餐厅,比较灵活,之所以把它放在第二梯队,是因为他既然有96平米,却没能设计除主卧独立的卫浴;中交富力天禧这户型只有80平米,其实已经尽力了,但看到这个卫生间后,我还是觉得没有干湿分离很可惜,而且客厅既没飘窗也没阳台,还是有点别扭。

华宇御熹臺89平米三室两厅两卫

第三梯队华宇的户型其实也不是说有多差,只是多少有点别扭,虽然是实在的南北通透,但主卧没有独立卫浴,却放到了原本属于北向卧室/书房的位置,不仅压缩了空间,而且面积过小,还是暗卫,属实有点怪。

一些主观看法

在总结和建议之前,大家再来看一张柱状图吧。

开盘时间较早的几个项目,除了华宇之外,今年内都上过销售金额榜,天津瑞府在开盘之初的价格可以说拉低了新梅江的置业门槛,1-4月都是河西区销冠也在情理之中,5月为什么被绿城超了呢?我认为除了绿城小户型总价低一些之外,陈塘板块的师大二附小分校也是一个卖点,毕竟最近

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