天津多个板块面临三面受敌
天津楼市正面临着一系列的挑战，许多板块处于"三面受敌"的境地。首先是来自队友之间的激烈竞争，各个楼盘之间进行着激烈的肉搏战和截胡战。其次，由于刚需购房需求的减少，改善型房屋开始向市区回流。再者，保障型房屋和租赁住房的推出进一步削减了环城刚需购房的份额。此外，国家开发银行天津市分行已经发放了首批租赁住房贷款支持计划试点贷款金额达到12.88亿元。这些因素共同导致了环外板块的黑马越来越难产生。虽然钱正在贬值，但购买刚需盘的投资似乎正在升值。很多年前，万的购房资金只能在天嘉湖购买房屋，而现在市区边上的板块也提供了学铁商的购房机会。11月份，TOP10的板块中，新房成交套数都在下降，平均下降幅度达到20-0%。楼市的二八分布现象越发明显，头部板块决定着整体市场的趋势。
武清商务区的崛起武清商务区由于政策滞后性沉寂了一年，但今年又重新崭露头角，已经连续两个月成为天津楼市的NO.1。10月份靠刚需低价冲量，11月份又依靠改善型房屋再次发力。武清商务区的城投春风杨柳项目签约了套房屋，这些房屋以高颜值和高赠送面积为卖点。武清商务区不仅是该区域的领军项目，也是整个天津市成交量第一的板块。其中的原因有两点：一是限购政策的放开，北漂人士仍然是巨大的购房需求群体，持续将购房需求释放到武清区域；二是武清区的楼市滞后于市区，包括产品换代。武清商务区在换代的道路上率先发力，市区产品换代的成功案例比如天空之镜的火爆销售，进一步增强了新盘的新鲜感。
海教园的崛起海教园的火爆程度出乎意料，而且持续时间之长也令人震惊。上半年由于供应不足，甚至连进入TOP10都困难重重。然而，保利西棠和煦、中铁建花语天宸等项目开盘后，海教园的成交量一下子上升。转学高峰和咸水沽改善需求的推动下，海教园仍然保持着供应就有成交的态势。这主要归因于该板块产品的换代升级。卷大门、三代立面、赠送面积等新特点已经体现在成交量上。近期，保利西棠和煦即将加推，报价已经涨到2.15万/平米。事实已经证明，海教园的房价就像风筝一样，供应过剩时房价内卷，供应短缺时房价飙涨。与此同时，大量的二手房也成为了潜在的竞争产品。因此，在购买海教园房屋时，不要盲目追高。
空港板块的发展尽管空港区有"小和平"的称号，但它并不只是靠学区房来吸引购房者。该区域的主力盘单价都在2万元左右，套均价格超过万元。很明显，空港区正在实现"两条走路"：一是学区房，二是产业空港区不仅是天津少数几个能够销售产业房的板块，还吸引了大量的航空和健康产业人员入驻。今年12月，空港区还将再次出让一宗土地，据说要定位为改善型房屋。空港区已经成为天津房价的中心。据了解，东丽湖已经开始受到空港影响，11月份该区大部分盘成交量都不错，甚至进入了前十名。这是因为空港区的门槛较高，购买力不足的产业工人流向东丽湖购买房屋，一套房的均价在50-万元之间，而且都是现房。因此，空港区具有长期的价值。
后发优势板块的崛起靠产品的后发优势，团泊西和武清商务区成功进入了前十名。津铁镜界项目以1万元/平米的价格成功叫座，11月签约了79套房屋。武清商务区的城投春风杨柳项目也是以同样的方式脱颖而出。市区的产品发展之路在环城和远郊板块也会延续。最开始的阶段，价格相对较高，但销售情况较好。中期，开始争夺价格，大家都推出新产品。而中后期，产品继续推出，同时价格也要适中。目前，天津市区已经进入了中后期，而环城和远郊板块才刚刚开始。
南仓和新梅江借助特惠政策明年南仓板块将非常火爆，并成为常客榜单。11月份，未来城成交了套房屋，吃掉了北辰区的份额。龙曜城尚未开盘，但已经给板块总价带来了一定的影响。南仓板块的崛起主要得益于补贴政策。今年，南仓区推出了多个购房补贴政策，吸引了大量购房者的
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