5月天津房价量价齐涨再创年内新高来谈谈

猝不及防,刚刚过去的5月份,天津楼市热爆了!

量价齐涨、再创年内新高、同环比全线飘红……

让传统楼市淡季,焕发出了“别样红”!

成交数据显示,年5月,天津新房共计成交套,成交面积约达万平米,环比上涨7%,同比上涨11%。

发现没?同环比双涨!

这太意外了!

正常来说,5月份成交量应该低于4月份。

每年都是这样,12月份过后成交会下滑,春节过后,市场逐渐复苏,成交量又开始重新爬坡。

3月份高起,4月份到达峰值。之后又开始新一轮下行。

年就是如此。

年3月,万平米,4月,万平米,5月骤降至万平米,跌幅约8%。

这才是正常的成交走势。

再看今年,上扬趋势并未如往年在5月份掉头转下,反而愈发强劲。

4月份时,成交万平米,环涨6%;

5月份,月成交增至万平米,环比涨幅提高到了7%!

你说反常不反常?

值得一提的是,同比也涨了!

同比,对比的是去年同期。去年同期是什么时候?

疫情过后的小初夏!全月共计成交万平米,是全年月度成交的第三高!

而今年5月份,签约了万平米!刷新了今年新高。

比去年同期多卖了近14万平米,涨幅超11%。

这说明什么?

今年的淡季比去年的小初夏行情还好!

意外不意外?但是,没有惊喜!

成交数据显示,年5月,天津新房成交均价为元/平米,环比上涨2%,同比上涨7%。

又是一个同环比双涨!

更重要的是,这已经是天津房价连续第2个月1万7以上了!

年时,月成交均价最高纪录不过元/平米。年,仅有两次突破1万7大关。

而今年,最低线都比年的最高纪录高。

且前5月就已有2个月破1万7。

今年赶超去年,已经没有疑问。

为什么会这样呢?

先说成交量吧。

今年5月份的新房逆市热销,有两重因素:

①二手房异常活跃。

按往年经验,小阳春一般会持续1-2个月。

但今年,贝壳二手房日成交套数从正月初十就已超过套,且一直持续到5月31日!

3个多月时间,全在套以上!

不仅如此,还屡创新记录,日成交过套次数多达5次!

最多一天,卖出了套!

累计算下来,从2月21日至今,天津贝壳二手房已累计成交约1.9万套!

买房都是阶梯式,卖了小房子换大房子,一步步置换改善。

二手房市场活跃了,才能激活新房市场中的改善需求。

②预期风向变了。

明显感觉到,今年天津各大楼盘的优惠力度,收敛了。

部分改善板块和楼盘甚至还出现了涨价现象。尤其是宾水西、新梅江,特别典型。

还有相继入市的高端盘,拔高了房价天花板。

种种叠加,房价筑底向上,已经成为一种共识。

刺激了部分需求尽快入市。

至于成交均价的双涨,除了前面介绍的降价力度收缩、涨价兴起外,更主要的原因是成交结构变了。

改善需求增多,越来越多的人回流市区。

成交数据显示,年5月,除了远郊外,其他三大片区成交量均比4月份有所上涨。

涨幅最大的是市内六区,5月比4月多卖了2.4万平米,涨幅高达22%。

同时成交占比也提高了。

4月时,市内六区成交量占全市成交总量的8.5%,最新的5月份,提高了9.7%。

市场份额较之增加了1.2个百分点。

分区来看,成交量排名前三的,依旧是滨津武,5月份成交面积分别为33万平米、19万平米、15万平米。

这没啥新意。

表现最突出的是河北区。

要知道,河北区4月份可是全市倒数第一,成交量比和平区还少。

而最新的5月,河北区超过了和平、红桥,排名倒数第三。

全月成交面积约1.1万平米,环比上涨76%,同比上涨%。

同环比涨幅均为全市最高。

这是因为中国铁建花语津郡5月份提速了,一个月签约了45套,都快赶上前4个月的成交之和了。

带动整个区成交量都走高了。

北辰区、东丽区的表现也不错,环比涨幅15%上下。

相同之处是,两个区都有黑马红盘。

东丽区有中交雅郡城东春晓,5月份签约套。

北辰区有些意外的是,除了未来城持续热销外,运河文化城也上榜了。

且一举超过未来城,拿下了北辰套数榜、面积榜、金额榜“三冠首”。

这里再特别说一下南开和河西。

南开现在豪宅化趋势已经十分明显,而河西又是改善的“领头羊”。

这两个区若动了,那就意味着改善市场也动了。

到底5月份,南开和河西的成交情况如何呢?

两个字,量涨!

南开区5月份共计成交2.6万平米,环比上涨32%,同比上涨%。

无论同比还是环比,涨幅都是全市第二。

河西区虽然涨幅未能排前三。

但是,河西区却是市区的“流量王”!

截至5月,河西区成交量已经连续4个月,位居市区第一。

最新的5月,又比4月份多卖了25%,月成交量约达4.5万平米。

比老牌成交大户河东高出平米。

这霸气,简直hold不住了。

价格方面,16个行政区,环比,7涨9跌。

同比,10涨6跌。

特别是和平、红桥、西青、静海、滨海新区,同比涨幅均在10%以上。

和平区涨幅最高,去年同期成交均价为元/平米,今年已涨到56元/平米,同比上涨21%。

原因无他,学区给的勇气。

红桥区的同比涨幅也在20%,且同环比双涨。

它的价格拔高,一是因为公元大观主推洋房了,二是5月惠灵顿国际社区签约了14套,拔高了整体均价水平。

此外,西青区的涨价也众所周知。

卖的最好的保利和光尘樾,去年12月的签约均价是元/平米。

而最新5月份的签约均价涨到了92元/平米。

这还是签约价!最新加推的一批,报价2万1、2。

整体来看,今年的市场,既有往年特点,同时又出现了新变化。

5月份成交创新高就是例子。

讲真,3、4月成交量高是正常,但5月份不跌反涨,甚至高过了3、4月份,实在少见。

这是一个很重要的信号。

6-8月,传统楼市淡季,不具有意义。假若到9月份,成交量比5月份还高,都不用惊讶。

因为3岁看大,5岁看老。

透过5月楼市,已经剧透全年走势!

对于现在,以及下半年天津房价的走势,说8个观点。

河西、西青,房价还在涨

看微观案例。

◆体北鲁能公馆首开卖了多套,5.2万/平米的单价,这个量相当可以。

北地块甚至有人没买上,还在找“门路”。

◆中交富力天禧约4.1万/平米,64套首开售罄。

◆绿城诚园平米小高层涨到4.5万/平米。

◆天津瑞府平米暂时没货,不少人排队等着买。

◆保利和光尘樾全盘涨价,靠近高速位置都涨到2.1-2.2万/平米。

最恐怖的,选房资格是——加推当天直签交首付。

◆爱情缤纷里小高层也涨到2.1-2.15万/平米。

◆保利拾光年涨到2.1万/平米。

◆金融街金悦府再无1.7万/平米,涨到1.9万/平米。

◆碧桂园天境洋房也涨到了2万/平米。

◆翡翠嘉和高层中高区,都要2.4万/平米,现房已经买不到。

◆旭辉铂悦公望(南开六马路地块),报价6.3万/平米,超过金地阅千峯……

没人愿意看到房价走太急。

但看眼下这个量能,没有“回撤”的意思。

5月下旬,楼市没凉

每年五一,是热度分水岭,“上半年最后的兴奋”。

今年5月中下旬竟然没凉,热度延续。

不少新盘表示,比4月认购量还高。

有成交量,还搞啥子优惠,很久没看到“骨折价”了吧。

改善盘没凉,但刚需盘不行,五一后到访量下降不少。

刚需改善分化严重,南北分化严重,同市不同命。

5月稳了,成交量可能不比4月少,改善的市场不会再冷。

二手房,被激活

二手房量涨价跌,始终背离。

3月开始,工作日稳稳套以上,周末套以上。

这个数字算比较高了,整体成交量比去年涨了25%(扣除贝壳扩张因素,也至少15%以上)。

数据来源:贝壳找房

但价格扛不住,除了和平重点学区房,能成交的要么价平,要么降价。

很多人想明白了,要把资产换成主流需求的产品,这样才能跟上大势。

房子有生命周期,不是茅台,越存越香。

也就注定,拿出来卖的房子,都不太优秀,价格扛不住。

二手房成交量高,带来新房回涌,卖一买一,改善需求迸发。

这也是河西、西青,火的原因之一。

注意,刚需板块都很平淡,团泊东、东丽湖、大张庄、北仓……一点也不涨。

二手房高成交量已持续3个月,天津新房底盘稳了,有改善托底。

土拍提振信心,预期转舵

越来越多的人,从原来问“后面还会跌吗”转为问“后面会涨多少”?

去年,大家宁愿相信熟蛋可以孵小鸡,也不相信天津房价会涨。

今年很不同,是4年来首次预期“规模化转变”。

不是一两个人,而是群体。

预期是很要命的东西。

高度一致时,观望就是伪命题,行情会被带动。

土拍确实提振了信心,更多是提振开发商的信心,还有什么理由跟总部申请降价?

但对楼市释放了焦虑,要客观的看。

有些板块看不懂,比如南仓、成林道。

之前没有量,不一定因为开发商高价拿地就突然有量了。

但海教园、国展西……不一样,本身就有量,容易火上浇油。

海教园年全年成交套,今年1-4月已成交套,是去年的40%。

量高+预期一致=房价筑底向上。

事实已经是这样了吧?

预期如何改变?

一靠政策的决心(不降地价);二靠开发商的决心(不降房价);三靠市场自我调节(供需)。

现在,三者俱备。

哪些板块不要再等了?

要不要等,看两方面:成交量和“后浪”。

宾水西,已经全面2万+,这话早说过了,已经有人犹豫变后悔。

滨海中心商务区,政府“惜地”,后面地价有能力比现在涨20%。

新梅江、陈塘,有量有价,即将全面4字头。

天津南站,地价没降,一线“地铁地”全部卖完,后面的地距离地铁远。

海教园,量涨价涨,高价地不一定能卖高价,但现在的盘不会卖低价。

有些板块,需要跑步进场……

新房价格正被重构,要重新适应

天津楼市,从卧床不起,到起床下地,现在开始慢慢走路,有的板块已经小跑了。

确实很多人怀疑,天津也没大量人口流入,房价凭什么涨?

其实,涨价并不是需求暴涨导致的,而是供应端扛住了。

当没有更低价的供应时,市场就会自动形成新环境,买房人也会重新适应。

于是,房价被重构了。

举个例子,总价万,在新梅江买哪?

以前买诚园,现在买天禧,还有别的选择吗?

总价万呢?可选的就那么几个,后面也没有便宜的。

现在哪个盘不是低开高走?被市场教训太狠了,高开低走就是死路一条。

买涨不买跌,人之常情。

今年楼市回暖,与前两次周期不同,不是全面回暖,是来自改善盘率先被认可,从而导致整个市场提升。

天津信贷太严了,二套首付得六成;新房也不限价,没什么倒挂可言,就注定不可能有特别火爆的行情。

又不是人口增量城市,每年成交量很稳定。

房价全靠市场自我调节,这种调节比较扎实、健康。

所以,一旦市场有明显变化,就必须引起注意。

下半年房价,不会跌(核心板块,大家想买的)

几个理由,证明下半年房价不会比上半年差:

A:5月卖地,年底入市,下半年新盘少,但预期强,继续去库存。

为什么精武镇碧桂园天境洋房能涨到2万?为什么诚园能涨到4.3万/平米?

有些板块,就是要面临“没得选”。

B:年底入市的新盘都不便宜,5万+、6万+会刺激市场。

旭辉南开六马路地块,放风价6.3万/平米,精装修。

以前你觉得金地阅千峯太贵了吧,现在还有更贵的。

南开区房价天花板又上升了。

等年底绿城新裕里、招商天拖地块入市了,南开区房价就全面上台阶了。

对市场没有刺激作用,那不可能,至少南开次新房要涨价了。

下半年,价格会走在量的前面。

也许成交量没有大涨,但你会发现,价格就是涨了。

C:通胀、城市轮动真实存在,不觉得吗?

市面上钱变多了,购买力也充沛了。

今年改善的买房时点,不是年底!

最合适的买房时点是:年底。

之前说过很多次,去年年底是抄底季。

如果错过了去年,今年改善买房,一定要在6月底之前完成。

预算万以下的刚需不用担心,可以等年底。

就先说这些。



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