终于,天津楼市,跟上了全国步伐

别老揪着天津楼市不好，就跟别的城市多好似的。

二手房的煎熬，全国普遍，陆续进入交易停滞期。

10月，北京二手房成交套，4年来首次跌破1万套。

深圳二手房成交量止步套，创近10年来新低。

中介自己都说：业主不降个四五百万，我都没脸给客户推荐房源……

苏州、成都、东莞、杭州……多个城市二手房开启“速冻模式”。

天津“不掉队”，这一次，终于跟上了全国步伐……

出埃及记

二手房成交均价，9月微反弹后，10月又一猛子扎下去。

一路向下，是不意外的趋势。

9月的个例，完全来自和平学区房。

新政后，抢收迅速行动，坐地起价、越谈价越高的现象不在少数。

普小拆间，涨了20-30%，三片普小私产独单，门槛飙到万。

除和平外，其它区二手房都软趴趴的。

对于和平学区房，想买的已迅速买完，不着急的接着等。

所以，10月二手房价回归“常态”，继续微跌0.74%。

史诗级对峙，开发商可以作弊抢跑。

二手房业主也可以，大家都一样，都没有话语权。

别看降60万、80万、万的大有房在，价格还远没到位。

因为新房，在不断重塑板块新的价格锚点。

市区二手房抢跑一下，没准儿还有效果。

环城基本无望，新房压顶，很多业主躺平——不卖也不降，耗着吧。

有群友从年初就打算置换改善。

河北区90多平米二手房挂牌万，无人问津，中介天天劝降到万。

如果真降到这个价，或者更低，他将面临首付不够的问题。

“能卖就卖，卖不了也无所谓，总不能亏太多……”

还有位群友认购了旭辉铂悦公望小户型，但自己二手房始终卖不出去，不得已要退房。

现在市场预期很差，跟年差不多了。

二手房业主想活，只有一条路：断臂求生。

很难，就像《出埃及记》，期待被摩西引领着走出荒野。

跷跷板效应

越降价越观望，越观望越没成交，越没成交越降价。

10月，贝壳、我爱我家、中原总共才成交套二手房，比9月还少7%。

去年二手房也不好，但10月还成交了套。

今年金九银十的新房，是年来最颓，二手房也差不多。

楼市置换链，堵了。

改善人群，要出掉原本的老破小，希望有刚需接盘。

但刚需的潜台词是：“什么都涨，工资不涨，你还是太贵”。

另一方面，新房厮杀升级，大量低价新盘吃掉了二手房接盘侠。

跷跷板效应，异常明显。

前两天，有位90后刚买了宾水西的新房。

预算万，此前一直看王顶堤二手房，突然发现宾水西也能买个75平米两室。

有九年一贯制小外，先住上再说，于是，果断转战。

逃之夭夭

二手房挂牌量还在涨，贝壳前台能看到的，已经16.6万套。

房产税是雪上加霜的因素之一。

挡不住多套房人的恐慌，一部分人已经坐不住了。

对于房产税，有人怕它不来，有人怕它乱来。

挂牌量飙升的另一个原因：不少板块，已进入换房周期。

梅江、张家窝、李七庄、大寺、辛庄、咸水沽、海教园……

最近挂牌量明显上涨，平均两个月涨10%。

梅江已经20年，业主都要改善了。

新梅江有新户型、新产品，房价不比老梅江贵，自然要换仓。

但很难出手，10月贝壳一共才成交16套房源。

这就是尴尬所在。

掏得起万总价的人，看不上旧产品；能忍受产品的人，又没有购买力。

现在万都能买到天空之镜平米户型，精装还送车位。

辛庄新房价格大跳水，还面临多套二手房的抛压。

二手房成交价都压到了1万/平米。

投资客出货，改善人群换房，板块供应量太大，价格相互倾轧。

挂牌量增加，但带看量并没有明显上涨。

10月贝壳二手房日均带看次，与8、9月基本持平。

中介都去卖新房了，二手房“姥姥不疼，舅舅不爱”。

时间摧枯拉朽

情绪是放大器。

涨起来时控制不住，会超涨；跌起来时也控制不住，会超跌。

除非出现扭转性政策，否则很难止住。

就像深圳二手房指导价，刚出台时都觉得不管用，默认接盘人起码要花几百万买房东儿子的画作，或者一屋子明清家具。

可几个月之后，深圳二手房就变成熊样子。

年开始的调控也是如此。

都以为最多3年就结束，没想到5年后，不仅毫无结束迹象，而且还全面加码。

部分业主情绪崩塌，“放弃抵抗”，不少二手房超跌。

北岸中心，去年3.2-3.4万/平米，今年10月已经2.8万/平米。

当年买房靠抢，业主心气一直很高，现在也认了。

崇德园高层，上半年，中户4.3万/平米，边户4.5万/平米，现在中户也就4万/平米。

南开、水上、次新房，但大家似乎“看不见”……

市场没反馈，价格就没坐实。

招商雍景湾，年高层3.7万/平米，现在2.8-3万/平米。

恒大帝景，年4万/平米，年成交价3.5万/平米，现在已经3万/平米。

滨海开发区的伴景湾，年12月是房价高峰，2.8万/平米，现在只能卖1.6万/平米。

不是说降价就叫超跌。

有的降价，是它本来就不值那个钱，比如大张庄，小淀，降价只是回归地段价值。

但有的属于地段、产品没什么问题，有支撑，但价格还是往下走。

冬日天寒，并非只笼罩一城一池。

这种局面，完全没有要缓解的意思。

因为天津的房价，还在不断重置。

聚合效应

10月，市区和环城，只有河西二手房成交均价上涨。

“和平铁粉”9月已经买的差不多了。

还没出手的，属于对和平政策持怀疑态度，多半会转战河西一片。

明年不一定有小阳春，但河西一片和南开北片会有一波行情。

津南、北辰、红桥降幅较大，与新房拖拽有很大关系。

二手房板块的“聚合效应”越来越明显。

最近一两年，成交量高的就这些：挂甲寺、小海地、王顶堤、向阳路……

必须“看量买房”，流动性比房价更重要。

10月，成交量TOP10的小区，也是“老面孔”。

新城小区、景兴西里、诚基中心、元兴新里、碧春园……

河西新城小区，40平米户型，单价从去年的3万/平米，涨到3.3万/平米。

去年门槛万，今年万，涨幅12%。

这种环境还能涨价，神存在。

生态城的力高阳光海岸，竟然也上榜。

在售新房多，比二手房还便宜。

但对于着急落户的人来说，还是首选二手房。

眼下的楼市，是多年未见的“新鲜场面”。

大多数业主都不可能卖到心理价位，与其难受，不如选择“冬眠”。

乱世不做决定为上策。

对于买房人来说：

河西一片、南开北片，可以买，不用犹豫，把总价压低。

如果是买落户房，就在成交量TOP10里选。

挂牌量持续增长的板块，不建议进。

次新房有笋盘，可以淘一淘，至少现房安全。

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