天津藏着几个麻雀社区有点意思

最近小编发现个好玩的事儿，给大伙儿分享。

有这样一个二手房小区，走路米能到地铁站；

与南翠屏公园就隔着一条宾水西道，走路也就米；

楼层高点儿能看见南翠屏公园和天津动物园；

周围吃的喝的玩的也不缺……

但是！二手房价格却是区域内最便宜的！

你会说，这可能是老破小。

不，这还是个年的社区。

那为什么这么便宜？

首先，这是哪个小区呢？

它叫超英家园。

位置就是图上所示，在南开区红旗南路与宾水西道交口。

有多便宜呢？看看周边二手房价格参考（信息来源：贝壳）。

离得最近的，比如水上温泉花园2.8万，观园公寓2.8万，梧桐公馆4.1万……

而超英家园的均价只有不到2.3万，便宜的非常明显了。

小编大致估算了一下，超英家园的价格大概是周边平均水平的八折。

为什么在同一区域，二手房价格差这么多？

先来了解一下这个小区。

超英家园是年以后的二手房，整个小区就一栋楼，共户。

如果按照一户3口人计算，整个小区也就人。

社区外“烟火气”很浓。

所属的水上片区有地铁、有商业、还有公园。

这种周边配套齐全，小区内只有一栋住宅的，就是典型的“麻雀社区”。

麻雀虽小，五脏俱全嘛，就是这个意思。

但这种社区不成规模，缺乏社区感。

孤零零的一栋楼，不知道的人可能都不觉得是个独立小区。

小区绿化和管理会相对简单，可能没什么园林可言，更别提活动区了。

毕竟小区只有一栋住宅，社区自身配套也差点事儿。

比如你晚上想下楼遛个弯，就只能到小区外面，小区内部是没有公区的。

别看周边配套全，但小区内部不能满足合理生活需求。

这种麻雀小区自然会影响二手房的销售和价格。

如果是你，选定某区域后，是不是也要选择社区规模适中，自身配套相对完善的小区呢？

所以，麻雀社区在同区域的二手房市场没啥优势，价格只能是周边的八折。

那天津的麻雀社区还有哪些呢？

比如河西区的江南邑小区。

这也是一个典型的麻雀社区。

同样地理位置优越，处在老梅江板块，周边有地铁、商业。

江南邑于年下半年开盘，由一栋写字楼，一栋住宅组成。

住宅部分高层30层到顶，2个单元，共户。

也是一栋住宅楼的配置。

首开时的价格在4万/平米左右，现在过去4年多，次新房价格为3万出头。

周围的芳水园二手参考价3.7万左右，巧了，又是八折。

再来看个麻雀社区——迎顺府

这是南开区在售的一个楼盘，处在王顶堤，也是烟火气十足的板块。

包括住宅、写字楼和商业三种业态，其中住宅面积约1.27万平米，是1栋25层的高层。

目前单价3.6万/平米，精装，总价万起。

如果按照元/平米的精装标准计算，迎顺府的毛坯价在3.4万/平米上下。

离它最近的新盘保利云禧，在售高层单价4.2-4.3万/平米，毛坯。

也确实是周边价格的8折了。

不仅如此，从年南开区新房签约排名看，同在王顶堤板块的保利云禧和迎顺府的销量也是天壤之别。

虽然迎顺府价格便宜，但是签约成绩一般。

新房销售必定影响二手房价格，就算不是纯正比，也是正相关的。

这也从另一方面印证了麻雀小区便宜的特点。

最后再说个红桥区的麻雀社区。

楼盘名为瞰海品筑，现在二手房小区叫晓春新居。

瞰海品筑位于芥园道与青年路交口附近，这个位置在红桥区也是“佼佼者”。

正处于红桥南开的交界附近，医院，配套同样没问题。

年初首开，31层到顶高层一栋，1-4层为商业，2梯6户。

年中旬交房入住。

二手房参考价2.6万/平米，周边的次新房也要3万往上。

这几个例子都印证了一件事儿。

麻雀社区周边配套没问题，但因为社区只有一栋楼，不太像个“家”，二手房价格会比同区域其他便宜，八折的样子吧。

现在大家选房时，不缺房子，缺的是好房子。

既要考虑周边配套，又要考虑社区内部环境。

社区规模太大或太小都不适合。

规模过大的小区会有物业管理不及时、人员混杂的情况。

在使用社区配套资源时，也会出现拥挤的情况。

而规模太小，做不出园林和内部配套。

同时，太小的社区，物业缺乏规模效应。

比如，一栋楼的社区需要两个保安，三栋楼可能也是两个，间接增加物业成本。

再次转手时，也会影响到价格。

那么，多大的小区才是相对合适的？

一个社区户上下，还是可以的。

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