算个账天津市区要卖的这些地,到底值不值

天津第一批集中出让地块，终于赶在了3月31日结束前“上架”了。

一次性祭出了58宗！

出让土地总面积约.5万平米，规划建筑总面积约.4万平米，挂牌起始总价约达.9亿元！

详见《震撼！天津58宗宅地“深夜挂牌”，详细楼面价公布！》

毫无疑问，这绝对是天津史上挂地最多的一次。

基本上，市区、环城、滨海、远郊，全都“照顾”到了。

其中市区地块最少，只有6宗，不过，地块却十分优质。

相应的地价也不菲。最高的起始楼面价约达元/平米，最低的也万元以上。

那么，这个价到底合理不合理？未来房价会卖到多少？算算就知道了！

津南南（挂）-号

津南南（挂）-号宗地，也就是新裕里地块。

该地块位于南开区南开二马路，服装街南侧、大悦城后身。

占地面积.6平米，土地用途为城镇住宅、商服，地上建筑面积00平方米。按此计算，容积率约为2.7。

起始价13.5亿元，折合起始楼面价约元/平米；最高限价18亿元，折合最高楼面价约元/平米。

该地块比旭辉六马路地块容积率还高，只能建高层。

起始地价也超过了当初的六马路地块（六马路地块起始楼面价元/平米）。

按起始楼面价粗略计算，即使做普宅，它的成本至少得3万7。

若再加10%利润，未来毛坯售价至少得4万以上。

这还没有考虑产品溢价、品牌溢价，若做精装，房价还会更高。

该地块周边大多是20年以上的老小区。房龄最新的是悦府家园，年房子，目前小区成交价4万6左右。

房龄近20年的隆翔嘉园，最新成交价3万2。房龄25年的仁善里，最新成交价3万6。

按此推算，新房售价在5万左右比较合理。

从这个角度来看，新裕里地块的地价还算合适。

当然，若是像六马路地块那般被开发商疯抢，溢价太高了就另当别论了。

津南保（挂）-号

津南保（挂）-号宗地，为天拖二期地块，位于南开区岁丰路西侧，与天保天拖地块隔路相望。

天保天拖地块的成交楼面价是元/平米。

但该地块需要另行交纳1.5亿元学校建设资金，并配建棚改定向安置房平米，体育馆1万平米。

如此计算下来，天保天拖二期地块远不止3万2，它的实际楼面价差不多得3万7左右。

新挂牌的天拖二期地块，起始总价20.1亿元，折合起始楼面价元/平米。

最高限价29.9亿元，折合最高楼面价约元/平米。

发现没有，最高限价都比天保地块的地价便宜。

如果按起始楼面价算，成本+利润，粗略计算，普宅毛坯售价会在3万3以上。

而该地块周边的次新房基本在4万以上，20年房龄的老小区也能卖到3万。

综上可见，新挂牌的天拖二期地块地价偏低。

津西枫（挂）-号、津西资（挂）-号

该地块是市区挂牌地块中唯一一宗商住捆绑地位。

其实并非是别的区不想绑，而是市场已印证，捆绑了卖不出去。老工大地块就是例子。

河西区不一样。去年新梅江U型地块，绑了10万平米的商业，总价还那么高，依旧溢价成交。

此次挂牌的津西枫（挂）-号、津西资（挂）-号宗地，位于河西陈塘庄。

其中11号地为住宅，12号地为商服，出让土地总面积.4平米，规划总建面.76平米。

该地块挂牌总价19.09亿元，整体楼面价约元/平米。

需要注意，该地块商业比例特别高，约达整体建面的42%。住宅楼面价得刨除这部分。

但由于该地块并没有标明两个子地块各自的挂牌起始价，我们姑且参考下中交富力天禧的商业楼面价（中交富力天禧的商业楼面价元/平米）。

按此计算，津西资（挂）-号宗地的起始总价大概是2.5亿，刨除这2.5亿粗略计算得出的津西枫（挂）-号宗地起始楼面价是元/平米。

那这个地价，合适不合适呢？

答案是肯定的！

中交富力天禧的住宅成交楼面价是元/平米，绿城天津诚园的地价也都在2万以上。

连小海地都卖到2万+了。

你说新挂牌的陈塘地块合适不？！

另据小道消息，整个陈塘的地都被中交包圆了，若别的开发商想拿，得与中交合作。

津东程（挂）-号

该地块即东兴制造厂B、E地块，其中B地块为住宅，位于万东路与程昆道交口；

E地块为科教用地，规划建设不小于平米的幼儿园。

该地块挂牌起始价为9.9亿元，折合起始楼面价约元/平米。

该地块紧邻大华清水湾。该项目小高均价3万2、3，带精装。

新挂牌的东兴制造厂地块，楼面价元/平米，加上成本和利润，毛坯至少3万2左右。

两厢一对比，不难看出，东兴制造厂地块地价略高。

问题是大华清水湾比它便宜，卖得一般。开盘到现在卖了70套左右。

津北天（挂）-号

津北天（挂）-号宗地位于河北区天泰路西侧，也就是曾亮相推介多次的席厂地块。

该地块包含了7个子地块，土地用途为城镇住宅、商服、科教、公共设施，整体占地面积平米，规划建筑面积约17.9万平米。

挂牌起始价25.8亿元，住宅部分起始楼面价元/平米。

按此估算，整体成本加起来2万9左右，再加上利润，未来普宅毛坯售价至少得在3万2以上。

而周边在售的新房项目中冶德贤华府报价3万5，带元/平米精装。

这么看来，这个地价略高。

据说中冶、金地都看上这块地了，想去拿。

话说，即使中冶不想拿，它也得去抬抬价吧。

津红双（挂）-号

红桥报春里地块地价最便宜，才1万2多。

该地块位于红桥区双环路与龙泉道交口，临近地铁1号线。

总占地面积约.1平米，规划总建面平米。起始总价34.2亿元，折合商住楼面价约元/平米。

楼面价1万5以内，产品会偏刚。假设按算，地价+成本+利润，粗略估算，售价得2万4多。

旁边的九和府高层均价2万4，并不走量。

如此看来，该地块地价略高。

更大的问题是，该地块的行政划分存在不确定性。这也会影响未来的售价。

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