明年,天津吊足胃口的纯新盘,都在这了

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从供应压顶,到房荒困境,只用了一年多时间。

“什么?房荒?天津这么大库存量,你竟然说闹房荒?”

天津的两个“转折点”,已经反应到市场。

第一,产品换代。

“由俭入奢易,由奢入俭难”,见过新产品,就看不上老一套了。

特别是改善人群,都想要“落地窗+宽厅”。

但这样的新盘,市区+环城还不到10%,供应真不多。

第二,核心区土地出让少。

从去年三批土地开始,至今一共出让40块地。

表面看起来子弹充足,但托底的、边缘的一大堆,核心区没什么有效供应。

新房供应少,买房陷入“选择艰难症”。

核心库存不足的红灯,在天津楼市亮了起来。

明年,情况会好转。

有几个吊足胃口的纯新盘,正在候场。

昌源里地块

今年二批土拍,山西建投2.8万/平米(综合楼面价)摘得南开昌源里地块。

案名已发布:建投誉山院。

大致的产品规划已流出——第三代新产品、新的住宅规范。

8栋4-8层的洋房,只有套房源。

从外檐效果图看,宽厅、落地窗、铝框,都安排了。

最关键的,建投誉山院是新版《天津住宅建筑规范》实施后的新盘。

以前不合规的,都可以做了。

一楼带实体墙围合的小院+地下室,还配了采光井,顶楼带阁楼。

有了附加值,顶底绝对不是价格最低的了。

至于面积,不意外,做了中小户型:

89、、平米洋房。

山西建投很了解地块情况,不适合做高端大改善,只能打“南开差异化”。

预计-万,刚好是南开“消失的总价段”。

南开除了万以上的豪宅,就是万左右的普宅,想买个新产品的普通改善,还真没有,何况还是洋房。

这个“差异空间”,建投誉山院拿捏的很准。

12月3日大悦城外展即将亮相。

中海老梅江地块

今年三批土拍,中海溢价2.1%,以楼面价元/平米摘得老梅江地块。

仅有5栋小高层,10、13、16、17到顶。

体量不大,共户。

与建投誉山院相反,中海都做了大户型。

预计面积为、、平米。

总价门槛得六七百万了,最高甚至近千万,预计明年年初开盘。

产品不用说,毕竟是高端改善,估计比天空之镜还要惊艳。

这相当于老梅江的定向改善,光吃地缘就够了。

中海新梅江地块

同样在今年三批土拍,中海还摘得一宗新梅江地块。

与天空之镜“隔绿轴公园对望”。

天空之镜本身是“南北镜像”,中海有意来个“东西镜像”。

共23栋小高层,14-17层到顶。

“二镜”户均面积平米,比“一镜”还要大。

天空之镜已成功打样,大户型比小户型卖的好,这次中海要走纯粹的“大面积风”。

“二镜”不会再有、平米的小户型,至少多平米起,总价门槛更高。

而产品,“二镜”也将更极致些。

中海如今已然成为天津“房企一哥”,就靠两个杀手锏:

回归市区、产品换代。

新梅江、老梅江这两个新盘,预计明年3月就要入市。

城投水西地块

今年一批土拍,城投以楼面价元/平米拿下水西地块。

客观说,这块地位置在水西板块,算不上优质。

毕竟城投是一级整理,好地块留着出让,“卖菜的吃黄叶”。

规划14栋8-10层的洋房,只有套房源,一梯两户。

户均面积平米,预计在-平米。

与东方和府一样,城投水西地块也定为“东方系”。

它的策略,应该是与绿城水西云庐“打价差”,预计明年5月首开。

金地水西印

今年,侯台商贸集团以楼面价元/平米,摘得水西地块。

相比于城投地块,这楼面价太合适了。

与金地合作,案名为金地水西印。

中式的形制,具体细节还未曝光。

共20栋楼,都是6-10层到顶的洋房,套房源。

也是走大改善路线,户均面积平米,门槛得万以上了。

之前,还以为这块地能做出多万的洋房,普通改善。

看来,水西板块的高端调性“深入骨髓”了。

中北镇万卉路地块

这块地有些遗憾。

元/平米的楼面价,中北镇最好的位置,但没等来品牌房企。

西清建设托底拿地,万恒置业为代建方。

万恒置业今年8月22日刚成立,注册在中北镇。

这是几个老地产人合伙干的主营代建的公司。

现在的行情,品牌力弱做不了改善、卖不了期房。

何况中北镇这块地都没有品牌。

如果最后不引入市场化的房企,那就得“卖现房”了。

中北镇曹庄地块

这块地体量不小,13万平米。

元/平米的纯住宅楼面价,也算得过来账。

但却被西青城投托底,按理说不至于。

因为含有近一半的回购安置房,类似于万科西华府的高层。

据了解,回购的安置房,被放在靠近地铁站、永旺一侧。

对外出售的商品房,反而被排在西青道一侧。

现场公示的为9-18层的小高层,配建9班幼儿园。

这块地的城市界面,一上来做不了改善,只能是刚需、刚改。

以中小户型为主,总价门槛将低于万。

津南城投海教园地块

海教园“房荒”严重,新房的选择余地太小。

津南城投这块地,值得等。

首先,位置不错,属于海教园中片。

北侧即为在建的九年一贯制南开学校,敬慧路校区。

其次,地价、房价合适。

8元/平米的楼面价,做个2万/平米的洋房,游刃有余,比南片香多了。

再者,新产品、新规范。

宽厅、落地窗、小院、阁楼……基本都有,海教园也开始产品换代了。

据了解,是中字头国企合作开发。

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这8个盘,是产品新、价格合理、值得等的纯新盘。

明年上半年,基本都要入市。

第四批土地,12月19日正式出让,预计下半年才能有新盘进场。



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