投资,150万,买哪儿,怎么个逻辑

今天有2个新闻：

网传二手房交易费不得超过当地社平工资的三倍。各中介门店表示未收到通知。注：天津去年平均工资元。我认为这个新闻有水分，如果真这样实行，估计会引起中介倒闭潮，据我了解，天津70%的德祐门店是赔钱的，很多门店需要店长做业务来补贴门店。如果这样，估计我平时讨杯水喝、上个卫生间、免费复印打印的福利也要缩水了。

天津市卫生健康委员会公告：自年下半年起，我委不再审核积分入户申请人计划生育情况。

个税：1%，1.5万；

契税：1%，1.5万；

链家中介费：2.5%，3.75万。

4.5个点，共计6.75万。

如果把链家换成德祐，谈的好，中介费少0.3个点，费用再减少。

这是在天津市区买一套总价万的二手房，交易环节付出的刚性成本。

再说贷款成本，当前天津房贷首套4.95%（部分银行涨到了5.15%），二套5.25%。

首套，贷款万，两年利息10.1万。

二套，贷款60万，两年利息6.1万。

总结：

万贷款买套二手房，二套，持有两年至少涨到.4万，赚12.4万名义上才可回本。未考虑通货膨胀，涨幅需在8%。

如果是兰江新苑、云江新苑，交易成本可能需再加1%的土地出让金，需要在12.4万基础上再涨1.5万。

划拨类土地是需要缴纳土地出让金的，还迁房和部分老破小会有，商品房没有。

万，还想有点投资属性，我想来想去可能是这三个地方：和平普小拆间、河西一片普小老破、云江新苑兰江新苑。

考虑上学，顺序是和平普小拆间＞河西一片普小老破＞云江新苑兰江新苑。这个估计没人有异议。

问题是，如果不考虑上学，怎么选？我会这么选——

云江新苑兰江新苑＞河西一片普小＞和平普小拆间。

每个人的风格不一样，我更偏向于稳妥及确定性。

这三个选项，越往后，越破，居住属性越弱；学区属性越强，受政策影响就越大。

经过踩盘，并且跟经纪人的沟通，可以确定几个关键点——

正常楼层及户型，流动性没有任何问题，价格合适，随时可变现。

两年后价格必然比现在贵。

好出租，南向一居室租金在-左右。目前兰江有7套在租，云江11套在租，房源稀缺。

地铁8号线长泰河东站即在小区楼下，4月份该路段已建成。开通后，会迎来利好。

这是可见的确定性因素。

虽然上半年涨了10万-15万，但是仍可买入。河西一片，我是觉得有些老；和平，我天生对拆间有些介意；我知道我的介意不对，也知道我介意的原因是没有了解透和没有买过这种产品，会有判断偏差，但还是放不下成见。就让时间来教育我吧。

但是，两位河西区经纪人朋友的观点非常一致——河西一片普小。

判断肯定有对错，下面是你的观点，请选择——

冗余信息

1.看房越多，越觉得投资是个技术活，购房越谨慎。实际上大部分小区也就是买个流动性，前几年出租把中介费、交易税费挣回来，之后涨多少就听天由命了。卖房的时候可能还需要花个万八千把出租祸祸的房子美化美化。

2.即使是高流动性的盘，也可能会有捡漏房源。毕竟，的确有的业主会急卖，这就需要有熟识的经纪人随时给你传递消息。6月份成交了一套万的兰江，不是顶楼。

3.手里有环城二手房不好卖，要不要等等市场回暖？我现在基本有了明确的答案，现在能卖及时卖掉吧。时间证明，去年没狠心卖的，今年更便宜。如果想等回点血再置换，你要想想到时候是你要买的房子回血多，还是你要卖的的房子回血多。我提醒你，即使回血了，大部分小区你也需要是同小区同户型最便宜的那一两套才能卖出去。

4.房款、户型要符合小区成交调性。比如在河西三片，云江、兰江就是落户调性，没有瑕疵越便宜越好，买一室；买两室，建议看看雅湖里（从小区品质看，雅湖里＞爱湖里＞仁湖里），这里不适合买三居，因为三居价格要在万以上，这个总价应该买新房或是品质二手；买三居，可以看看全运村、新梅江新房。不同的总价，要买在不同的小区，流动性才好。

5.天津二手房的确有点偏外地人主导了。即使是柏翠园楼下的中介门店，经纪人说成交主力也是外地人。难道卖房，得外地人者得天下？

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hyfw/1330.html