想买天津学区房保姆级攻略了解一下

#我在百度看房#

最近询问天津学区房的老铁那是相当有存在感。

尤其是北京归来，我在叭叭讲东西城、海淀学区房呢，山河四省的朋友直接接力式喊话——

-还是讲天津的学区房吧，价格亲民，可操作性强！

-就是就是！落户不难、一百多万就能买，它不香吗？

-北京学区房跟TM大多数人都没啥关系！

你这个小老弟，说得真TM对！今天文章，马上安排天津学区房选筹干货…

为教育买天津，到底值不值？

整个一季度，天津楼市经历了一把“过山车”式的行情——

二月份“小阳春”，三月份“倒春寒”，好不容易“五一”到了，一秒入冬：

五天假期里，全市新盘到访量甚至都赶不上年和年！

这感觉就跟从二楼摔下来，裤裆骑栏杆上差不多…

然而反观教育资源异常给力的主城区，表现依旧十分生猛——

根据贝壳数据显示，一季度在天津买房的，本地客户只占37%，剩下的63%主要有两类：

选择与自己和解的“北漂”

给孩子买房占学籍的爹娘

老少爷们儿齐心协力，把城六区买出了五根大阳线！

为了孩子的教育，在天津买房到底值不值得？

这事儿分怎么看——

首先，天津户籍高考，确实香的一批！

我把年高考、和一本录取率放在下面，不光有京津沪的，还有你老家的——

天津拥有全国最高的录取率、第四高的录取率和第二高的一本录取率。

而天津落户和买房的难度，都要比北京、上海低太多太多！

凡是本科毕业、天津社保或者大专有相关职业资格证书，想落户谁也拦不住你。

瞧瞧这收益，再瞧瞧这门槛，孟爹孟母们瞬间不困了…

但是！但是！但是！落户天津并不等同于一劳永逸，因为各区教育水平、生源质量差异极大。

这就导致天津各区普高率和一本率十分悬殊：

和平区、河西区与南开区的普高率能达到77-85%，妥妥第一梯队；

河东区、河北区、红桥区保持在65-70%之间，还算差强人意。

但无论是重小的整体水平还是中考的整体成绩，下三区都与上三区保持着肉眼可见的差距。

到了环津四区，普高率没一个过50%的，比山河四省老家的许多城市还不如。

至于环津四区的一本率，问题就更大了——

每区只有头部的1-2所高中能看齐上三区中下游学校，从第3或第4名开始，那是差得相当均衡：

在东丽区，除第一百中学外，其余各校一本率保持在10-15%之间；

在西青区，除杨柳青一中外，其余各校一本率保持在10-17%之间；

在津南区，除咸水沽一中、咸水沽二中外，其余各校一本率保持在8-20%之间;

在北辰区，除四十七中和华辰学校外，其余各校一本率保持在8-25%之间…

大哥！年，天津市总和一本率为24%，这后腿都拖到姥姥家去了！

高考分数线是打下来了，但您确定孩子在这地方能考出好成绩？

赶快洗洗睡吧！

单是这两点，就能让我们得出一个粗暴但是有用的结论——

费那么大劲，还要往环津四区折腾，大概率是折腾个寂寞！

半住半投资？下三区只做保底之选

天津当前的学区政策，总结起来一共三句话：

1）小学基本采取单校划片，即一套房对应一所学校；

2）小升初采取片内摇号的办法，派位初中学校；

3）高中不拼爹娘不拼房，只能靠孩子自己去考。

注意！城六区内部划了不同的学片，小升初的多校划片就是以此为依据。

就像下面这样——

学区房锁定小学，初中按学片填报志愿+摇号，这么个玩法使得片内小学与初中双重均衡，成为选择学区房的最底层逻辑！

举个例子，我家孩子念的是和平区第二学片岳阳道小学，那么，小升初学校就是从片内对应的天津一中、五十五中、九十中以及汉阳道中学里产生。

因此，买城六区学区房，有许多家长是从摇号初中的整体水平倒推；

久而久之，“城区＞学片＞学校”也就成了买学区房的基本思路。

从城区教育实力的排名看，和平＞河西＞南开＞河东≈河北＞红桥。

咱们不走寻常路，先说下三区为啥不建议大伙儿敞开了买——

主要还是整体教育水平与上三区相比，存在肉眼可见的差距。

天津市排名前五的小学全部来自和平区，排名前十的有7所来自和平区。

河西区与南开区瓜分了小学二十名强中的一半，另有河西区的上海道小学杀进了前十。

相比之下，河北区只有育婴里小学、扶轮小学、昆纬路一小，以及河东区实验、二实验、一中心小学等少数学校能跟上三区学校掰掰腕子。

但值得注意的是，育婴里所在的河北二片只有五十七中一所重点初中，扶轮小学、昆纬路一小所在的河北一片有二中、扶轮中学两所重点高中；

河东区实验、二实验所在的河东三片只有七中一所重点初中，一中心小学所在的河东二片只有五十四中一所重点初中。

孩子在上述片区小升初，摇到重点中学的概率大致在25-40%之间，竞争十分激烈。

而非重点中学的整体升学水平较上三区相比，又有质的差距，普高率相差十几二十个百分点已经说明了一切。

孩子在这样的学片念书，说真的，只能是预算有限之下的保底之选。

如果打定主意要买，那就优先看看昆纬路一小、扶轮小学、育婴里、河东一中心、实验、二实验的学区房吧！

强调一句，上述片区工具房与次新房，比上三区类似住宅报价低了许多，想买的话，给大伙儿三条建议：

旧房务必控制总价、次新务必权衡自住，但无论是哪一种，按照自己理想的价位大胆去谈，总会有惊喜！

河北、河东两区的工具房以及部分20年房龄朝里的次新房，我放在下面了，需要的朋友们请自取：

红桥区的问题，比河北区、河东区还要更严重！

目前，红桥区最好的公立小学全市排名在30-35之间，其它学校就更可想而知了。

说一个有点扎心的残酷现实——

红桥区的生源，主要是天津本地土著和前“北漂”子女，大多碍于预算，暂时蜗居红桥。

但升入高年级后，相当一部分优质生源想方设法转到其它城区去念书。

这样的一块区域，真心建议大家直接放弃，不用犹豫！

上三区，才是天津学区房最后的倔强

在天津，真正能买的房子其实就两种——

预算高的，重点看上三区兼顾教育资源和自住属性的次新；

预算一般，就看上三区能够锁定优质学片的老破小工具房。

综合投资价值与实用价值两方面来说，我们对待天津学区房的态度应该是——

即买即用，用完即抛，绝不恋战。

不建议购买非重小老房子，无论保值能力和流通性阻力，正在随着时间的推移越来越大。

上三区的价值排序几乎毫无争议：和平区＞河西区＞南开区。

先说老大哥和平区，既是天津的市中心，又是教育的扛把子。

虽说房价是天津的天花板，但照北京东西城和海淀相比，相当于打了个对半折。

此外，该区空间狭小，只有9.98平方公里，所有学片都分布在地铁营口道站周边数公里内。

学区资源与商业资源、行政资源高度重合，叠加全国排名第一的人口密度，从而造就了天津楼市唯一的信仰——和平永远涨！

单论小学教育水平，和平第二学片拥有三所重点小学，略好于一、三学片；

但从小升初角度看，三大学片并无实质差距，能升入和平区初中，已经跑赢九成以上的天津孩子。

想买和平学区房，务必注意两点：

其一，重点小学以及部分热点学校为六年一学位，且重点小学不接受转学；

其二，要求“三年学籍”，即年9月1日以后买区域内二手房的，须三年后才能入学。

从和平区学区房近年的涨幅看，“三年学籍”丝毫没拦着学区房价格蹭蹭往上窜。

经济条件较好、追求顶级学校的家庭，可重点考虑和平区；

尽管单价看齐一线城市，但流动性也是所有区域里最好的！

我把和平区的次新学区房和老破小工具房市场情况放在下面了，需要的老铁请自取——

河西区与南开区站稳了第二梯队，虽说整体实力不及和平区，但仍是整个津门的佼佼者：

河西区共有7所学校杀入了全市小学的前30名，南开区有6所。

其中，河西一片与南开北片，是两区共六个学片里整体实力最好的，公办初中的均衡性，甚至能向和平区靠拢。

不过，河西区的二片、三片情况要复杂一些，从这两年的招生情况来看——

河西二片的梅江中学、河西三片的微山路中学近年存在未招满生源的情况；

河西三片的四十一中、滨湖中学、环湖中学，则是二三志愿才能录满。

换言之，上述两片区小升初的情形没有河西一片那么乐观。

再看南开区，尽管有南开中学、南开附、天大附这样的名校撑场面，但其它中学未录满生源的情形比河西区更为普遍。

单看小升初升学压力，南开区其实明显比河西区卷得更厉害。

想买南开，按照片区自北向南的价值排序选筹，大概率不会犯错。

目前，河西区与南开区能住人的老破小可以控制在-万之间；

如果要买同时具备居住属性与学区属性的次新电梯房，那总价只要也要去到万。

综合学区价值、商圈价值和流通性三点来看，河西一片与南开北片价值明显胜出。

下面是河西区与南开区次新学区房与老破小工具房的基本情况，需要的自行收藏保存——

此处多说一句主城之外的海河教育园区——

其最大的利好在于整体教育水平不错，且中考可享受与城六区同等待遇（即直接报考城六区高中）。

但这并不能说明海教园的房子就有投资价值。

首先，虽然有快速路和地铁线与城六区连接，但海教园距主城依然太远，基本谈不上什么辐射，在许多天津土著的眼里，那就是津南区的一部分。

其次，海教园的新房、次新二手房并不稀缺，且当中不乏超级大盘，每当市场不乐观时，砸价抛盘的不在少数。

到了那时候，就知道什么叫“一死一大帮，一炸一裤裆”。

其实，我们都欠天津一句“谢谢”…

“哏儿都”天津，是座非常可爱的城市——

在五大道、解放道、泰安道，在意大利风情街，数不清的洋楼古建让这里拥有大上海一般的风情万种；

这里是相声的大本营，造就了马三立、郭德纲等一大批相声宗师，全民社牛+知足常乐的性格，让天津成了全中国最难emo的城市…

当然，最牛逼的还是它那仅次于北京、上海的高考红利，且整体教育水平，也在全国名列前茅。

现如今，许多人一提起天津就是——经济失速、产业没落、缺乏人口吸引力。

你们说的都对！但换个角度想想，其实我们应该珍惜这样的天津——

花三线城市核心地段的价格，就能买到直辖市的身份与配套资源，就问你香不香？

另一方面，天津到北京高铁通勤只要半小时，这样的地理位置香不香？

大家不妨拿脚趾头想一想，一个教育资源如此牛逼、高考形势如此牛逼、地理位置如此牛逼的直辖市——

假如经济层面还能看齐京沪，还有没有可能用-万的价格，就把孩子送进一所不错的学校，还顺便把高考分数线打下来-分？

说到底，真正决定天津学区房价值的，是大半个北方中产家庭在教育层面上的集体共识。

只要这个共识不灭，天津上三区与下三区中的掐尖学区房就永远有市场…

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