有意思天津的房价梯度,忒不正常

村头儿广播天天大喇叭喊,要救市了!

知道了知道了,听的脑瓜子嗡嗡的。

胡同儿老王摇摇头说:

“我以为给5万呢,原来给5毛……”

很多事儿,只能复制,不能粘贴,你细品。

别想岔了,我说的是天津楼市的“新房价梯度”。

疫情和政策“双管齐下”后,有的板块内卷,有的板块躺平。

天津的房价梯度,忒不正常。

胡同儿老王看完后说:“我知道哪要补跌,哪能捡漏了……”

注:各板块总价,为年4月真实签约的套均价

不拿顶底、特惠说事儿,就看实打实的成交价

北边的房价梯度,极其不正常。

队伍不好带,卖乱套了,一片大混战。

宜兴埠和南仓,应属同一梯度。

4月套均价也的确如此,都是万。

但年南仓没成规模时,宜兴埠套均价一直处于万。

为什么南仓一出来,就能“顺利”抢走宜兴埠的买房人?

因为同样的价值度,它比宜兴埠总价低。

这俩,以后谁也不能比谁贵,谁贵谁轿夫。

宜兴埠与金钟街(金钟街属于东丽区,但要归队北边),合理价差大约30万。

宜兴埠套均价万时,金钟街万。

现在宜兴埠万,金钟街套均价降到万才算合理。

不过,它自己降到了万。

虽然金钟街不起量,但价格已低于正常房价梯度。

双青的房价梯度,应低于金钟街。

现在双青万的套均价,没有明显价差。

之前宸光壹号把双青拉到万,仅从定价来说,可以了。

小淀的房价梯度,肯定要低于双青。

年小淀套均价还在万,现在降到万,合理。

铁东北路不正常,它应与金钟街同一梯度,万是合理值。

现在万的套均价,与宜兴埠才差11万,太高了。

原因出在星河国际,它如今是铁东北路的主力。

面积最小99平米,高层降到1.6万/平米后走了波量,套均价高达万。

市区外溢会买账吗?

宜兴埠和南仓就解决了大部分,很少会溢到铁东北路。

说明一点:星河国际吸引了北仓的改善,毕竟星河在北辰口碑不错。

北仓和瑞景,梯度也不正常。

按距离,它俩比南仓距离市中心还远,总价应比南仓便宜,反而还贵20、30万。

瑞景(包括刘园和大运河),配套成熟、北辰富人区;北仓,“市政厅”效应。

都有不可替代之处,跳脱出房价梯度。

大张庄,躺平了。

成年人遭遇社会毒打后,变成熟的标志是——向世界认个小怂。

北部楼市,房住了,不再吵了。

西部的房价梯度,南站、高新区不正常,一高一低。

4月套均价,南站与中北镇都是万,但这俩明显不在同一梯度。

以市区为原点的梯度,南站应该万,现在高出10万。

问题出在,南站是北漂第一站,得“反向推导”。

另外,津雄高铁的预期,套均价提前透支了10万。

看全国,高新区作为距市区最近的第三产业中心,房价最贵。

但在天津买房,对产业不买账,就看学铁商。

以为这小子是匹黑马,结果是只黑羊。

就算不提产业,它至少也与中北镇、大学城房价梯度差不多吧。

没成想,一条地铁就给绊那了。

地铁是短板,套均价才万。

如果你赌未来11号线能延长过去,那现在高新区就是洼地。

水西太厉害了,4月套均价万,比新梅江还高。

出场即天花板,在高端阵营站住脚。

别看里面还穿10块钱一条的秋裤,但外面穿上了一身阿玛尼。

房价,取决于出得起价的人的预期。

胡同儿老王问,“团泊西与大学城套均价差万,能整吗?”

东边的房价梯度,也不老正常的。

津滨大道、成林道套均价约、万。

环外的新立也万,这么一比,贵了啊,至少贵20万。

只能说新立“命硬”,国企开发商都不砸价。

这要那谁谁去了,管你那一套,三下五除二先把总价趴下。

空港本来与华明镇同一梯度,套均价约万。

但人家长得好看还多才多艺,关键是“后台硬”。

堪比“小和平”的教育,高端装备产业,滨海新区的行政,城市界面、医疗、商业都是第一梯队……

凭实力跳脱出来,明晃晃高出30多万。

北边、东边、西边房价梯度都不正常,南边也“不好意思”正常。

新梅江套均价万,站的稳稳的。

预期折现,因为相信,所以价高。

人的总基数没变多,新区会虹吸老城购买力的黑洞。

新梅江的稳定,导致大寺能扛住万。

大寺承接的也是老梅江外溢,够不上新梅江的那些。

辛庄4月套均价万,赶上葛沽、天嘉湖了。

它正常房价梯度,应该万左右,现在是低了。

相反,国展西又高了。

国展西与辛庄之间30万的价差,比较合理。

如果辛庄没降价,国展西套均价应该万左右。

现在辛庄降到万,SO,国展西呢?

咸水沽年套均价一直保持万,今年涨到万,甚至万,为啥呢?

咸水沽两类客群:新天津人、地缘改善。

新天津人增量动力不足,而且被辛庄截胡。

瘸了条腿后,咸水沽主力倾向于地缘改善,面积大,总价高。

海教园跟空港一样,跳脱出来了,套均价达到万。

都知道,因为教育。

胡同儿老王又扔出一句:

“如果不能考市区高中,海教园套均价得减20万。”

北闸口看起来也跳脱出来了?南边都挺会跳的。

纯属地缘,不是当地人就不用考虑了。

东西南北看完后,拼起来再鸟瞰一下。

补跌与捡漏。

有些板块,有补跌风险。

比如新立,现在来看,就是贵了。

有些板块,有捡漏机会。

比如,高新区、辛庄,低于房价梯度。

暂不考虑捡不捡漏,先排除补跌风险。

只要你敢瞎买,市场就敢埋你。

跳出房价梯度,得有绝招。

南站跳出10万,空港、海教园跳出30万。

南站靠北漂和津雄,空港、海教园靠教育。

你没法判断对与错。

这代以80后、90后为主的买房人,是知识改变命运的坚定拥护者。

盯着学区买房子,是永远不会出错的社会共识。

南北与东西,走出两条迥异的曲线。

同样是环内,水西套均价万,津滨大道套均价万,差一倍还拐弯。

南边环外10公里的海教园、咸水沽,比北边环内还高。

别酸别抱怨,你根本改变不了环境,只能改变自己。

房价,是买房人的共识。

胡同儿老王说:“君子谋时而动,顺势而为,多说无益”。

今天讲的“新房价梯度”,就是“顺势”。

“谋时”,下次再说。



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