突破3万天津楼面价创新高,河西区南开
今年天津土地市场，像一部爆点和槽点相混合的大片。
只不过，槽点太多，爆点太少。
01
槽点没啥可说的，吐了大半年了。
土地市场冷清，出让量少，半年才完成年度总任务的四分之一。
但再不好看的电影，也能有一两个让你记住的镜头。
今年土地的爆点，只在于市区，更确切的说，是河西区、南开区。
这不，12日河西区体院东地块出让，6家房企鏖战，叫价73轮，最终被鲁能拿下，楼面价3万/平米出头，溢价率竟然高达24.8%。
年，天保天拖地块拍出了3.3万/平米的楼面价，当时还有年的火爆余温。
之后的市场，已恍如隔世。
体院东地块，是继年3月之后，天津住宅地块拍出的最高楼面价了，创新高！
土地市场的“巅峰对决、争锋较量、穷追不舍”好像是上辈子的事了，而昨天竟然有一丝“光影重现”。
这着实让楼市亢奋了一把。
在很多地块停牌、流拍的情况下，河西区土地还能这么热，上三区果然威武！
一直沉闷的土地市场，终于被打了强心针。
02
上次“全民小亢奋”，也是河西区土地出让。
新梅江商住大地块总价高达47亿，纯住宅楼面价也要2万+/平米。
在这块地出让之前，新梅江的新盘还是“能不能成交全看缘份”的佛系气质。
土拍才刚结束，这种佛系气质就成了随风往事，“强势灵魂”瞬间切换上线。
叠加体院东地块出让，再次证明了两件事：
①楼市不热，但市区优质地块却在“发烧”，24.8%的溢价率，实属罕见。
②在底价成交为主流的市场中，还能有溢价，说明河西区的地价坐实了。
今年出让的地块中，楼面价超过2万/平米的集中在河西区新梅江、红桥区南运河。
红桥区的土地都是棚改出来的，成本高，而且万达南运河地块容积率只有1.3，所以楼面价比较高。
河西区今年地价没降反涨，之前新梅江地块楼面价大约2.2万/平米。
但有些板块，楼面价确实是降了，比如大张庄，相比于年降了约10%。
还有很多板块都没有土地出让，也是因为“地价不降就算不过来账”。
牛X了，河西区地价相当坚挺。
在市区，南开区与河西区属于同一阵营，地价也一定扛的住，只是今年还没有出让土地罢了。
03
为什么河西区、南开区地价能扛住？
大概有几点原因。
①土地整理成本高。
特别是南开区，能出让的地块都是“拆出来”的，地价本身不具备下降空间。
②楼市普涨已经结束，接下来一定是“二八定律”，只有20%的房子具备涨价动力。
今年南方城市大涨，但实际涨的都是核心地段，边缘地段并没有涨。
在天津，河西区、南开区属于那20%的板块，不仅是新房，次新二手房价格也很刚。
③改善买房人回归南开区、河西区。
经历了调控，楼市的真实需求，除了首次置业，就是有切实改善的买房人。
老百姓手里不缺房子，城镇居民房屋自有率已达到96%，户均1.5套房，大家需要的是好房子。
买房人已达成共识，南开区、河西区是真正可以改善的区域，改善买房人回归。
对比今年6月和7月的新房成交量，南开区上涨！
改善买房人愿意为产品付出溢价，虽然楼面价高，但房企可以做溢价，只要产品足够好。
市场有需求，房企自然心甘情愿拿地，它们也明白其中的分量，只要在河西区、南开区盖出一个不错的楼盘，就一定会产生自身的广告价值。
这也是很多房企要争夺河西区、南开区地块的原因之一。
就凭这几点简单粗暴的原因，河西区、南开区的地价有能力扛在2万/平米以上，甚至更高。
04
在这场“楼市大片”中，地价了扮演什么角色？
地价是房价之锚。
昨天的体院东地块，起始楼面价符合区域价值。
但如今出现溢价，高单价要对应高总价，如果鲁能要做精装，高层就得奔着5万/平米，洋房差不多要6万/平米。
新的房价体系已经坐实。
也就是说，河西区边缘区域楼面价大约2.2万/平米，“芯儿里”的楼面价要2.5-3万/平米。
南开区也是如此，边缘区域楼面价大约2万/平米，“芯儿里”的位置，楼面价至少也要2.5万/平米。
推导到新房价格，在南开区，高层大约4万/平米，洋房大约5万/平米是“芯儿里”的正常水平。
市场也给出了答案。
南开区成交均价在4-5万/平米之间，是“主流而被认可的”，成交量已经坐实，价格也就稳定了。
这就是南开区正常的房价体系。
05
现在的天津楼市，不热，甚至还在转冷。
但河西区已经拍出了3万/平米的楼面价，足以证明上三区的含金量有多足。
我们年初时说过，今年只有20%的板块有机会涨价，这包括南开区、河西区，现在楼面价已经佐证。
当下层层加码的调控，都在说同样的两个字：决心。
这一轮调控我们不知道会多长，也不知道结局会如何，在特殊时期，我们做的每一个决定，都得慎重。
对于改善买房人来说，南开区、河西区房价稳了！
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