天津楼市,蹦跶出一份离奇的成交榜单
淡季+疫情=1月“休克行情”。
你看到1月新房成交量膝盖斩71%，实际比这还少。
相当一部分是12月底冲刺那一波儿在1月签约了。
有滞后，但不妨碍讨论趋势。
不过，看完板块排名，硬生生给整不会了。
除了榜一大哥生态城，下面全乱套，泥石流一样的大混战。
以往成交多套，都不一定能进前10名，现在70多套就算好样的。
前10名严重撕裂。
找不到津南的影子，尤其咸水沽，连前20名都看不到了。
毕竟津南的1月，只有8天行情。
一个生病的孩子没考好，谁又能怪他呢。
还好，前20名内，基本都在，一家人整整齐齐的。
量没保住，但价格还算守住了。
既然都如此绝绝子，那就比一比谁更绝。
挺有意思的现象。
成交量降幅小的，基本以地缘买房为主。
如约开局，1月的量靠它们支撑。
全市成交量减少71%，这是平均数。
你看吧，降幅70%以内的，有个共同点：封闭市场。
宝坻城南、静海镇、桥北新区、滨海开发区、八里台镇、蓟州新城、南湖。
基本是当地人买房，需求量稳定，外来买房人少，受行情影响小。
除了滨海开发区，其它板块城镇化还没结束。
南湖，年因通武廊概念吸引了一波儿北漂，但迟迟未动，如今被北漂放弃。
滨海开发区，1月成交量最高的是天保天成华境、远洋琨庭，分别32套、27套。
约2万/平米，在开发区太有竞争力，特别是天保天成华境，还送车位。
一大街北侧的东壹区学校，可能引进九年一贯制人大附中，学校已在建。
有几个特殊情况。
南站（含张家窝）成交量降幅58%，相对算少的。
主力是津门正荣府，那批特惠房签约39套。
融侨方圆签约11套，大多是张家窝地缘改善。
团泊西也靠以价换量。
荣盛锦绣学府最后一波跳水房，1万/平米签约43套，然后，退役了。
团泊东属于高位跌落，势能不足。
12月才成交套，高考新政之前，每个月多套玩儿一样。
如果把成交前20名，按跌幅排名，就很明显了。
“为什么它能考第一呢，因为经常考第一的生病了，没来。”
1月不正常，判断板块实力，得反着看。
成交量跌幅大的，反而有长期价值。
海教园、空港、新梅江、精武镇、中心商务区、生态城、滨海西站……
大多由区域外的买房人，或新天津人支撑。
经过每一个人的筛选后，唯强者留存。
覆盖的受众更广，受行情影响大。
海教园，绝对属于“身残志坚”。
遭遇“毁灭性打击”后，还能排11名，学区的能量堪称“核动力”。
中海锦城能卖的好，全凭现房优势。
现在都盯着融创云潮府的小户型，但据说3月够呛能开，还得等一阵。
和平学区房已白炽化，海教园今年铁定撒欢儿蹦跶。
新梅江看量也看价，有量还能扛价，这哥们儿能处。
年前买完房的，都带上健康手环，怕降价突然脑梗。
新梅江不会，啥大风大浪都过来了。
中海天空之镜、天津瑞府，都在收点位，很坚挺。
天津“”房价格局非常硬邦。
和平、南开都奔着7万去拔高，4万的新梅江站得稳。
这周，精武镇售楼处人见多，周六都双击了。
保利和光尘樾、艺墅家酩悦已有热乎气儿。
谁成想“葫芦岛大哥”又在西青开一瓶。
后半月的状况，又是未知数。
1月，美的旭辉翰悦府签约第一，32套。
以小高、高层为主，签约均价1.9万/平米，洋房依旧“曲高和寡”。
今年交房，准现房优势在这一阶段极其明显。
保利和光尘樾签约28套，万科翡翠大道（按距离暂归入精武镇）签约21套。
空港1月签约53套。
绿城桂语听蘭签约13套，远洋潮起东方签约9套。
现在绿城是空港的最优选，价格合理，位置没得挑。
空港的机会很大，有大故事。
天津机场与上海虹桥机场平起平坐，被钦点为“4大机场”和“2大国际航运中心”，详见《天津城运，突发变数》。
买空港就像买基金，微笑曲线，可以长期拿着。
中心商务区果然没让人失望，1月成交量排名第三。
的确受疫情影响小，但更重要的是，正在慢慢达成共识。
1月，万科滨江都会签约36套，签约均价1.4万/平米。
万科滨海大都会、合景誉峰分别位列二、三名，签约18、15套。
合景誉峰是我们一直推荐的，一分广告费没收。
就冲高水准的实景现房和大会所，同样的价位找不到第二家。
大张庄别看一直都上榜，但“外强中干”。
这板块十年内都会“两眼一抹黑”，不是去捡漏，而是去填坑。
现在，中梁津门首府签约量第一，29套。
签约均价7元/平米，楼面价将近0元/平米。
中梁虽没发生公开市场违约，但组织架构大规模调整。
去年从最高峰人裁员至人，春节前又裁掉人。
它设置的小股东“优先”机制，要保股东利润，交房辣眼不意外。
中梁物业，已经被碧桂园收购。
1月板块榜单清楚说明一件事：
跌幅大的板块，量正在积压，市场正常后，会反弹。
1月休克，2月废一半。
比如新梅江，按以往成交量，积压了将近套的需求量。
精武镇积压了近套，海教园更狠，积压了将近套……
当下，全国楼市政策已向宽松转舵。
各地救市不断，降首付、放宽公积金、变相取消限价……
关键是并未受阻，就差直接喊话了。
6万亿社融、4万亿放水……松绑程度有点猛。
天津两会也表态将“分区施策”，会有动作。
所以，这些积压的需求，会在3-5月集中叠加释放。
当然，一切量在价先。
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