比新房更大的BUG是二手房

年，秘密君有个朋友花了50多万买了一套小一居室老房子，作为自己在天津扎根的第一步。到了年，这套房子涨到了万。哥们潇洒一卖在外环线边上买了一套小三居，总价接近万。在前后装修三个月后秘密君去看了看同户型的房价，已经涨到了接近万。

对于哥们来说，这个50万的小房子算刚需，外环边上的大三居就算是改善了。从小房子到大房子的过程中，哥们多了接近万的负债，住房面积也得到了莫大的提升，当然，卖给他房子的那位业主去买了火爆的梅江大户型。

在这个链条上，产生了3次购买行为与3次销售行为，小房子有人接盘，中间的哥们愿意负债，卖给他房子的业主也获得了改善，整个过程顺滑无比。

但是突然有一天，天气变了。最先变的就是从小房子开始的。

年的时候，有个朋友跟我说手里有3套小户型，最长的一个挂了半年出不去，总价已经调低了30多万。秘密君看了看，哥们卖出去的那个小区同样户型的房子跌到90万。

但是90万都未必能够顺利出手，因为在距离这个小区开车25分钟的地方，1.4万单价的房子最小面积是77平方米，算起来首付仅仅是多了3万块。于是低总价小户型一夜风行，更多小户型老房子被撂在了西北风中。顺手灭了一票曾经目标在保障低收入者住房需求的限价商品房。

几乎每天都有各种各样的消息：说因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足刚需与改善购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。然后不忘加一句房住不炒。

喊了四五年，终于“因城施策”排在了房住不炒前头。秘密君看了看，眼下平均房贷利率几乎是回到了历史低位，而政策的密集成程度也机会回到了一个历史高峰，但是为什么这一次的改善需求如此难以释放？

改善客户应该是像我购买小三居的朋友、购买梅江的业主，这些人都有个统一的点是：房子让他赚钱了，有需求也有动力去换房子，而且，更关键是卖掉房子赚的钱让他有能力去置换更大的面积。

就像有个销售朋友跟我说：手里没钱等着卖房子的业主你都指望不上，能手握几百万现金的才是真客户。

所以改善需求的释放首先是你有一所房子，其次是你能按照理想的价格卖掉，否则，你改善的目标就会对你来说变得压力太大或者是得退而求其次买个小的。

但是卖给谁呢？年时候贝壳研究院发布了一个报告说在贝壳上成交的天津购房人群中“新天津人”（购房者原籍非天津本地即定义为“新天津人”）占比总体上呈现持续提升态势。年占比47%，不到一半，五年后占比超六成，呈现快速增长态势。换句话说，外地人已经占到了接盘二手房的绝对主力。这个外地人包括真正工作生活都在外地的外地人，也包括户籍地原本在外地现在在天津的外地人。

现在的二手房市场表现疲软，一个极大的因素就在于——外地人进入的不太顺畅，可能是因为疫情，也更可能是因为这部分需求被转移到了其他热点城市。今天看到滨海新区的城市更新规划研究，说研究范围常住人口万人。

“新天津人”原籍主要分布在北方临近省份，其中有三分之一来自河北。唐山籍和沧州籍占比在5%以上。河南、山东及黑龙江籍购房者占比分别为12%，11%和8%。

换句话说这部分客户，对于天津的忠诚度是有的，毕竟北方第二大城短期内无可替代，南方纵然热点城市再多，能够分流的也毕竟需要跨过交通距离的巨大阻隔。但是必须承认的是这部分客户已经不再像曾经那般进入的狂热。

除了外地购房客户的“接盘侠”进入不畅，另外一个重要的因素在于：买到手的房子亏了。一个粉丝早先买了招商雍景湾的房子，亏五十万都出不了手，虽然他很喜欢铂悦公望，但是感觉亏损太多有些划不过来。更何况，如果割肉置换，新增的债务规模是接近个W，在疫情之下，哥们完全有能力但是没有勇气去负担如此压力。

按照年贝壳发布的数据，全市二手房成交均价上涨的有三个片区，蓟州区、和平区以及海河教育园，其他片区最高跌幅是宝坻达到了20.88%。

贝壳有个统计数据很有意思说：天津本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。

在这种时候，秘密君必须说：这个消费习惯是很好的。

房价下跌的同时，更多房子在“卖不出去”中艰难挣扎，秘密君翻了翻贝壳的待售房源量，现在显示的是套，我记得2月份秘密君查看的时候是15xxxx开头。而在贝壳的官方推送中也说：4月的挂牌量远高于带看量，供大于求的情况下，买房市场是必然的，所以推送的房源里降价万以上的不在少数。

在50城二手房带看量与新增房源量的走势图来看，二手房的新增房源量与带看量的偏离依然在扩大。虽然每天都有沸反盈天的政策刺激，但是新房经理人信心指数跌倒了几乎冰点。特别是新政频出的3月之后。

顺便说一句：秘密君查了查新政以后的郑州市场，依然没能止住下跌态势。再顺便说一句：天津楼市几乎已经没有靠谱的数据可查，贝壳连新增房源量与带看量的指数都下架了。这一点，我很喜欢杭州的官方二手房交易网！

对于眼下的房地产市场来说一个非常明确的逻辑是：伴随着人均住房面积以及城市化转出带来的新增住房需求增加造成的刚性需求依然存在，但其实是越来越弱了。而且这部分客户在过去一轮又一轮的“六个钱包买房”“给孙子买房”以及“小户型低总价”的挖掘中刚需存在严重的透支。叠加疫情之后收入受影响，很多刚需事实上是被迫延迟了购房需求。

改善性需求的释放成了楼市的救命稻草，这部分人有房子、有需求，而且相对来说有一定的资本积累，是最有可能被激活的需求。但问题在于这部分人大多数是卖房买房。在经历了前所未有的行业调整之后，曾经的层层递进改善循环被彻底打破，想卖的卖不出去也卖不上价格，想买的人总觉得再看看会有更多选择。今天买二手的价格明天可能完全购买个新房了！秘密君咨询过买一卖一的客户态度，问过两组环城客户都表示不感冒，因为眼下的市场，还没有让他紧迫到如此地步。

有时候秘密君会想起自己小时候修理随声听，今天这里坏了补个电阻，明天坏了接一根飞线，后天用强行修缮一个焊点。勉励维持了一个月后，主板已经是面目全非，终于有一天，彻底失去了维修的价值。当一台车子开始修修补补的时候，就已经注定距离趴窝在半路上越来越近了。

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