回归市区下三区扳回一城

别看现在全国救市，阵仗很大。已经有超80城集体轰炸，连最硬气的城市都松了。

但市场并没有完全转向。

最新出炉的一季度数据，还是不太行。

房地产投资增速、商品房销售额，均创下新低。

全国房价也已跌破万元，基本上回到了年水平。

跌幅约达5.8%！这可是13年来的第一次。

楼市只涨不跌的神话，已彻底打破。

即便市场反弹，能带动起来的板块也很少。

楼市已进入微观分化时代。

区域能级越高，房子越值钱。

好比城市间的一二三四线座次排序，能级不同，享受到的资源就不同。

三四线城市人口在往二线城市奔，二线城市在往一线城市流。

形成了一条隐形的传导链。

一线城市，永远站在链条的顶端。这也给了它不惧市场的底气。

而三四线城市没有需求支撑，房价就是空中楼阁。

行情好时不显。

但楼市一冷，就全暴露出来了。

70城二手房价同比涨幅中，牡丹江、南充、安庆等城市依旧在跌跌不休。

反观北京、上海，却还在持续上涨。

特别是北京，已经连续7个月稳居全国涨幅榜首。

聚焦天津也是同样的道理。

天津是收缩型城市，人口总量在减少，年又少了13.6万人。

但人口聚集程度却会越来越高。

现在，回归主城的态势，已经极其明显。

3月份，市内六区共计成交8.9万平米新房，环比大涨了%。

市场份额也比2月时提高了4个百分点。

占比市区13%。

可见，需求在往能级高的区域走。

有需求，房价就有支撑力。

别看都是花来万买的房子，一个是和平的老破小，一个是东丽的大三室。

但收益却天差地别。

现在和平学区房已经涨疯了。

而东丽那套房子，群友降价都没有人接手。

记住，先选地段，后选房子。

地段是判断房子价值最基础的砝码。决定了它的价格天花板。

既然回归市区，市区最简单的划分是上三区和下三区。以致于造成很多新天津人对于上三区有点狂热。

但是我们需要明确，每个区都分“一二三级”。

上三区也有“三级”，下三区也有“一级”。到底怎么选？

记住一句话——

高能级的“三线”，不如低能级的“一线”。

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和平，太小了，不足以再切割。

更重要的，均衡化在和平体现的淋漓尽致。

整体教育实力很强，每个学区片也都各有千秋。

还有教育集团化，把差校也拉起来了。

更加夯实了和平的学区优势。

不客气说，若把天津二手房分两类，那就是和平与其他。

和平的普小都比有些区的重点强。

它的共识太强大了，是当下唯一可以闭眼买的选筹。

中海和平之门之所以如此火爆，甚至抢房，就是因为“生得好”。

它也是当下少有敢涨价的楼盘。

首开均价6万4，即将加推的2#、3#楼，放风价7万-7万5。

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南开区没有“二线”。

市场整体像个“葫芦”，要么贵出天际，要么卖“门槛”。

红旗路以外，只能算南开的“三线”。

而金地阅千峯、旭辉铂悦公望、铂悦融御等又太贵了，动辄万、上千万。

完全是“一线”的水准。

数量上还是普宅的好几倍。

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河西区恰恰相反。

它是“一线”和“三线”极少，大多都集中在“二线”档。

像天津瑞府、中海天空之镜、中交富力天禧、中海左岸澜庭等，三五百万的房子比比皆是。

正好契合了改善的主流购买力。

所以新梅江火，也是一种“命中注定”。

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河东、河北，都有一个共性——认海河。

“河北一条腿，河东一条线”。

近海河的区域，价值最高，也是全区的“一线”。

其次是腹地，居“二线”。

边缘地带为“三线”，依次递减。

为什么花语津郡降价才有量，涨价就卖不动，就是因为它是河北的“三线”。

就值2万多。

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红桥的“一线”是在南运河以南，近南开区域。

这地段很不错，完全是改善的胚子，房价能卖到4万+。

都快赶上新梅江了。

再往北的“二线”只能做刚改。

公元大观之前定位很高，要做改善盘，还有平米的大洋房。

现在就很难受，因为地段不支撑，买房人不接受。

所以现在也在往刚改方向走。

至于中交春风景里、九和府，没有疑问，就是“三线”。

卖的就是门槛，还要啥自行车。

梳理完了，回归前面的问题。

为什么说上三区的“三线”，不如下三区的“一线”？

这就好比南开的凌庄子和红桥的铃铛阁。

两者的地段能级就不一样。凌庄子是南开的“三线”，不仅位置偏，南开对它的重视程度也不及“一线”和“二线”。

而铃铛阁却是红桥的“一线”。

享有红桥最优质的资源，可以说，红桥把“脸面”都放在这儿。

再比如，河东的大王庄和河西的小海地。

它俩在城市界面的打造力度和呈现度，没有可比性。

所以不能一竿子打死，下三区也有金疙瘩。

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