房价调查河西区有上涨142的,也有跌

倒退十年,河西区同样是天津楼市浓墨重彩的一笔!

2万+的楼盘比比皆是……

如今十年过去,二手房价格不会撒谎,最直观的反映了真理和陷阱。

小编选取了年河西区成交套数前20名的楼盘,进行了十年房价对比,看看能给买房人带来哪些启示。

01

年的河西楼市,最明显的一点,公寓几乎与住宅并驾齐驱,共同支撑着区域楼市。

在成交排前20名的项目中,有9个是公寓。

并且公寓项目喜年广场位居排行榜榜首,10年只涨了15%已经不需要过多解释了。

最惨的是恒盛SOHO,这些年不仅没涨一分钱,还大跌了44%!

不意外,恒盛SOHO也是个公寓。民水民电没燃气,不能落户,当年销售时,开发商给了两个“糖衣炮弹”——赠送面积与返租。

可惜交付后,开发商承诺的返租一点没兑现,实实在在坑了一批买房人!

以至于现在一提公寓,大多数买房人都避之唯恐不及。

02

如果认为公寓完全不能买,也不尽然。

天津公馆同样也是公寓,竟然大涨了%,位居河西涨幅榜首!

吃惊吧!why?

天津公馆由两栋公寓和两栋洋房组成,洋房只有几十套,还很少有挂牌房源,支撑小区房价的就是公寓。

真正是小区公寓的价格涨了%!

涨价原因也很简单,主要与学区有关。

天津公馆

天津公馆的两栋公寓,一般都称为南塔和北塔。

南塔为50年居住型公寓,属于闽侯路小学学片。

而北塔是普通公寓,40年产权,民水民电没燃气,但能落户,可以统筹上学。

目前,天津公馆南塔房价在3-3.4万之间,而北塔在1万9左右。

除了天津公馆,第六田园的公寓也大涨了%。

涨价原因,与天津公馆一样,与能落户上学有关。

再加上当初卖的实在是便宜,如今追平其他能落户的公寓价格,涨幅就显得高了!

目前,小区能落户上学的房源,能卖到2万5,不能落户的房源价格低至元。

03

除了以上几个公寓小区,天津凯德国贸、津澜阙二手房价格涨幅也很高,分别为59%、48%。

这两个小区都是居住型公寓。

由此可见,居住型公寓涨幅虽然小于住宅,但高于普通公寓。

另外,涨幅较低的喜年广场、富力中心以及中央公馆,十年间房价涨幅在15%左右。

这仨公寓能有所涨价,主要也是能平迁户口,可以上学。

例如喜年广场,能落户的房源二手房成交价格最高能到1万9,不能落户的房源仅在1万2左右。

在排行榜中,房价涨幅最低的公寓是迎宾国际公寓,仅为6%。

迎宾国际公寓部分房源也能落户,但是户型较大,主要是-平米,总价也得在万以上。

门槛过高,二手房价格也很难上涨。

通过这么多公寓的案例可以看出,公寓不是不能买,能落户上学,特别是优质学片的公寓,都可以入手!

但普通公寓,尤其是大户型公寓,尽量敬而远之。

04

说完河西的公寓,我们再聊聊住宅。

整体来说,河西的住宅涨幅都不错,差不多都翻了一番。

华厦富裕广场、渤海明珠、天津湾、博轩园、水岸公馆、弘泽印象、江胜天鹅湖这7个小区,二手房房价涨幅都在%以上。

比较特殊的是海逸长洲。

海逸长洲

当年这个楼盘,可是河西区的高端盘,新房价格2万5。

而如今二手房仅为3万3,涨幅仅33%,都赶不上一般普宅。

究竟为啥?

其实,海逸长洲当年高层、别墅同时在售,导致整盘均价较高!高层的价格是1万8千多。

而现在小区主要挂牌与成交都是高层房源,就显得涨幅没多少。

如果单从高层的价格看,小区房价涨幅也近80%!

整体来看,河西的住宅,晶采大厦涨幅最低,仅为59%。

小区房价涨幅较低的原因,主要有一点:商住混居。

小区两栋楼里既有住户,也有商户,也有办公,进出人员较为复杂。

由此可见,商住混是住宅的大忌!

05

再说一个问题。

单从房价来看,河西主城区的房子仍然是最贵的,比如位于人民公园板块的博轩园,是排行榜中二手房价格最高的小区。

但从房价涨幅来看,却是梅江的小区涨幅最高。

例如,水岸公馆、弘泽印象,房价涨幅分别为%、%,领跑排行榜。

要知道,这两个小区当年可都是主推低单价、平米以内的小户型。

划重点,房价升值的发力点,主要靠的就是地段升值。

而居住价值却会随着房龄增长,折旧率越来越高。

所以对于纯投资,选潜力板块中价格最低的那个楼盘,恰恰是个明智的选择。

另外,如果是改善需求,买大户型,那一定要选择圈层比较统一的楼盘!

就比如海逸长洲与江胜天鹅湖,当年两个楼盘都是梅江知名的高端盘。

如今二手房价格涨幅呢?

海逸长洲高层涨幅仅近80%,而江胜天鹅湖涨幅达%。

其实,江胜天鹅湖最不同一点就是:高层都是大户型,圈层统一。

平米起步,当时是江胜天鹅湖高层最大的卖点!

海逸长洲虽然也有大户型,但最小70平米起步,圈层不统一,影响了后期升值。

06

结语

通过河西区近十年的房价对比,可以看出,住宅也不是都能跑赢大势,而公寓也不是都不能碰。

住宅必须保证居住功能的单一性,而公寓至少得具备能落户、上学的功能。

另外,关于投资与自住,两者有时候是矛盾的!

自住除了考虑地段之外,肯定要选择有品质的楼盘,面积也要有尺度。

而投资买房,根本不用考虑楼盘品质,只需要选择有潜力的板块,搏地段价值上涨,尽量选择中小户型。

说到这里,当下在河西如何选择,估计读者们心里应该有底了。

纠结和摇摆,都是因为摸不清规律。



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